Beim Kauf einer Neubauwohnung gibt es spezifische Steuerregeln. Was Käufer vor dem Notartermin wissen müssen.
Steuerliche Checkliste beim Neubau-Kauf
Der Kauf einer Neubauwohnung unterscheidet sich steuerlich teilweise vom Bestandskauf.
Was beim Neubau-Kauf steuerlich wichtig ist
- ✓ Grunderwerbsteuer fällt auf den Kaufpreis an (3,5–6,5% je Bundesland)
- ✓ Einbauküche und Extras: Möglichst im Kaufvertrag trennen
- ✓ Stellplatz: Separat ausweisen (vermindert Grunderwerbsteuer-Basis)
- ✓ Bei Vermietung: AfA-Satz 3% für Neubau ab 2023 prüfen
- ✓ Degressive AfA prüfen (für Fertigstellung ab Oktober 2023)
Steuern beim Immobilienkauf im Überblick
Der Kauf einer Neubauwohnung bringt einmalige Kaufnebenkosten sowie laufende Abschreibungsmöglichkeiten bei Vermietung.
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises.
- AfA-Satz ab 2023: 3,0 % jährlich über 33 Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG n.F.).
- Degressive AfA: 5 % für Neubauten mit Baubeginn bis 30.09.2029 möglich.
Häufige Fragen
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Neubauwohnung an?
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5–2 %) und Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %). Bei Vermietung erhöhen diese Nebenkosten die Abschreibungsbasis.
Gilt die degressive AfA für Neubauten?
Ja, für Neubauten mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 ist die degressive AfA von 5 % möglich (§ 7 Abs. 5a EStG).
Steueroptimierung: Die wichtigsten Stellschrauben
Legale Steueroptimierung bedeutet, alle vom Gesetzgeber vorgesehenen Möglichkeiten konsequent zu nutzen. Die drei wichtigsten Hebel für Privatpersonen und Selbständige:
1. Einkommensminderung durch Betriebsausgaben und Werbungskosten
Jeder Euro, der das zu versteuernde Einkommen senkt, spart beim Spitzensteuersatz von 42 % genau 42 Cent Einkommensteuer plus SolZ. Werbungskosten für Arbeitnehmer (Homeoffice, Fahrtkosten, Fortbildung) und Betriebsausgaben für Selbständige sind der direkteste Weg.
2. Einkommensverschiebung
Einnahmen in ein Jahr mit niedrigerem Steuersatz verlagern (z.B. in den Ruhestand) oder auf Familienmitglieder mit geringerem Einkommen aufteilen. Ehegatten-Splitting spart bis zu 8.000 € jährlich bei großen Einkommensunterschieden.
3. Steuerbegünstigte Anlageformen
Altersvorsorge-Produkte (Riester, Rürup, bAV) reduzieren das zu versteuernde Einkommen sofort — bei Rürup bis zu 27.566 € (2025). Die Steuer wird erst bei Auszahlung fällig, typischerweise zu einem niedrigeren Rentensatz. Effektive Steuerersparnis: Oft 30–40 % des Beitrags zurück als Steuererstattung.
