Geerbte Immobilie: Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen? Steuerlich gibt es erhebliche Unterschiede. Die Analyse aller drei Optionen mit konkreten Zahlen.
Option 1: Sofort verkaufen — steuerfrei wenn Fristen passen
Wenn der Erblasser die Immobilie länger als 10 Jahre besessen hat, ist der Verkauf durch den Erben steuerfrei — die Besitzzeit des Erblassers wird übernommen. Hatte der Erblasser die Immobilie selbst genutzt, kann auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei verkauft werden (Eigennutzung in den letzten 3 Kalenderjahren). In diesen Fällen ist der schnelle Verkauf steuerlich problemlos.
Kritisch: Geerbte Immobilien mit kurzer Erblasser-Besitzzeit (unter 10 Jahre, keine Eigennutzung). Hier fällt beim Verkauf Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Bemessungsgrundlage: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten des Erblassers (nicht der Erbschaftsteuer-Einheitswert). Das kann zu hohen Steuerbelastungen führen, wenn der Erblasser günstig gekauft hat.
Option 2: Vermieten — laufende Einkünfte plus Abschreibung
Bei Vermietung sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Aber: Werbungskosten reduzieren den steuerpflichtigen Anteil erheblich. Die AfA beginnt neu auf Basis des Erbschaftsteuer-Bewertungswertes (nicht des ursprünglichen Kaufpreises). Das bedeutet bei gestiegenen Immobilienwerten eine deutlich höhere AfA-Basis und damit mehr Abzüge.
| Option | Steuerlicher Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Verkauf (Fristen ok) | Steuerfrei, sofortige Liquidität | Kein zukünftiger Wertzuwachs |
| Vermieten | AfA auf neuen Wert, Werbungskosten | Laufende Steuerpflicht auf Miete |
| Eigennutzung | Keine Steuer auf Nutzungswert | Keine Abzüge, Bindung |
Option 3: Selbst nutzen — günstigste steuerliche Lösung für Spätverkauf
Wer das Erbe selbst einzieht, zahlt keine Steuer auf den Wohnwert und profitiert beim späteren Verkauf von der Eigennutzungs-Ausnahme. Nachteil: Keine steuerlichen Abzüge. Aber: Wenn die Absicht ist, in 5–10 Jahren zu verkaufen, kann Eigennutzung die steueroptimalste Strategie sein — der Gewinn bleibt dann komplett steuerfrei.
- ✓ Besitzzeit des Erblassers prüfen (10-Jahres-Frist)
- ✓ Eigennutzung des Erblassers in den letzten 3 Jahren: sofortiger Verkauf steuerfrei
- ✓ Bei Vermietung: AfA-Basis auf neuen Erbschaftsteuerwert hochsetzen
- ✓ Kurze Erblasser-Besitzzeit + Vermietung: Spekulationssteuer-Risiko kalkulieren
- ✓ Mehrere Erben (Erbengemeinschaft): Einigung notwendig — sonst Teilungsversteigerung
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