Immobilien-GbR: Die häufigste Gemeinschaftsform
Wenn zwei oder mehr Personen gemeinsam Immobilien kaufen und vermieten, bilden sie rechtlich meist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die GbR ist keine eigenständige Steuersubjekt – sie selbst zahlt keine Steuern. Stattdessen werden die Ergebnisse auf die Gesellschafter aufgeteilt ("Transparenzprinzip").
Steuerliche Behandlung der Immobilien-GbR
| Aspekt | Regelung |
|---|---|
| Einkommensteuer | Einkünfte fließen durch zur ESt der Gesellschafter (§ 18 EStG) |
| Gewinnfeststellung | Gesonderte und einheitliche Feststellung (§ 180 AO) |
| Umsatzsteuer | GbR selbst ist USt-Subjekt (eigene USt-Nummer) |
| Gewerbesteuer | Nur bei gewerblicher Tätigkeit (nicht bei reiner V+V) |
| Grunderwerbsteuer | Bei Eintritt/Austritt von Gesellschaftern ggf. GrESt |
Vorteile der Immobilien-GbR
- Einfache Gründung: Kein Notar, kein Mindestkapital, formfrei möglich
- Flexible Gewinnverteilung: Im Gesellschaftsvertrag frei regelbar (nicht zwingend nach Anteil)
- Übertragung auf Kinder: Schenkung von GbR-Anteilen unter Nutzung der Freibeträge
- Verluste anteilig: Verlustanteile aus GbR können mit anderen Einkünften des Gesellschafters verrechnet werden
Gewinnverteilung in der GbR: Gestaltungsmöglichkeiten
Die Ergebnisse aus der Immobilien-GbR werden auf die Gesellschafter nach Gesellschaftsvertrag aufgeteilt. Typische Gestaltungen:
- Quoten nach Einlagen: Jeder bekommt proportional zu seinem Kapitalanteil
- Vorzugsanteil: Gesellschafter, der mehr verwaltet, erhält zusätzliche Vergütung
- Erbschaftsteuer-Optimierung: Kinder als Gesellschafter aufnehmen, Gewinnanteile zuweisen (Freibeträge nutzen)
Grunderwerbsteuer bei Gesellschafterwechsel
Ein häufig übersehenes Risiko: Wenn Gesellschafter in die GbR eintreten oder austreten, kann Grunderwerbsteuer anfallen – auch wenn keine Immobilie neu gekauft wird:
- Aufnahme eines neuen Gesellschafters: Ggf. GrESt auf übertragenen Anteil
- Ausscheiden eines Gesellschafters: Ggf. GrESt auf verbleibende Gesellschafter
- Übertragung der GbR-Anteile: Ggf. GrESt-pflichtig
- Familienbefreiung: Zwischen bestimmten Verwandten (§ 3 GrEStG) gibt es Befreiungen
Checkliste: Immobilien-GbR richtig aufsetzen
- Schriftlicher Gesellschaftsvertrag (empfohlen, nicht Pflicht)
- Klare Regelung der Gewinnverteilung
- Finanzamt informieren (GbR braucht eigene Steuernummer)
- Eigenes GbR-Konto eröffnen
- Jährlich: Gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung (§ 180 AO)
Häufige Fragen zur Immobilien-GbR
Ja, uneingeschränkt und gesamtschuldnerisch. Das ist der wesentliche Unterschied zur GmbH. Wer Haftungsschutz will, muss eine GmbH oder GmbH & Co. KG für Immobilien wählen.
Nein. Eine GbR benötigt mindestens zwei Gesellschafter. Wer allein vermietet, ist Einzelunternehmer. Eine GmbH kann auch mit einem Gesellschafter gegründet werden.
Der Anteil an einer Immobilien-GbR wird mit dem anteiligen Grundbesitzwert (§§ 182–198 BewG) bewertet – also nicht nach Verkehrswert, sondern nach den steuerlichen Bewertungsregeln.
