Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen vollständig erbschaftsteuerfrei auf Ehepartner oder Kinder übertragen werden — selbst wenn der Immobilienwert weit über den persönlichen Freibeträgen liegt. Die Regelungen in § 13 ErbStG bieten hier erhebliche Spielräume, die viele Erben nicht kennen.
Die Familienheim-Befreiung für Ehegatten
Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG kann das selbstgenutzte Familienheim wertunabhängig und vollständig steuerfrei auf den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner vererbt werden. Es gibt keine Obergrenze für Wohnfläche oder Immobilienwert. Voraussetzungen:
- Die Immobilie war Hauptwohnung des Erblassers im Zeitpunkt des Todes
- Der Erbe muss die Nutzung unverzüglich aufnehmen (in der Praxis: binnen 6 Monaten)
- Die Selbstnutzung muss mindestens 10 Jahre andauern
Gibt der Ehegatte die Selbstnutzung vor Ablauf der 10 Jahre auf, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend — es sei denn, es liegt ein zwingender Grund vor (z. B. Pflegebedürftigkeit, Tod).
Familienheim für Kinder: Bis 200 m² steuerfrei
§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG regelt die Steuerbefreiung für Kinder (und Enkel nach verstorbenen Kindern): Das selbstgenutzte Familienheim ist bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern steuerfrei vererbbar. Für die über 200 m² hinausgehende Fläche fällt anteilig Erbschaftsteuer an. Auch hier gilt die 10-Jahres-Selbstnutzungspflicht für das Kind.
Rechenbeispiel: Wie viel Steuer wird gespart?
Vater verstirbt. Tochter erbt Einfamilienhaus (175 m²), Grundbesitzwert: 720.000 €. Kinderfreibetrag: 400.000 €. Steuerpflichtiger Betrag ohne Befreiung: 320.000 €. Steuersatz Steuerklasse I (§ 19 ErbStG): 15 %. Steuer ohne Befreiung: 48.000 €.
Mit Familienheim-Befreiung (Wohnfläche unter 200 m², Selbstnutzung zugesagt): Erbschaftsteuer = 0 €. Ersparnis: 48.000 €.
Steuerfreie Schenkung des Familienheims zu Lebzeiten
§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ermöglicht die steuerfreie Schenkung des Familienheims unter Ehegatten zu Lebzeiten — ohne Wertbegrenzung, ohne 10-Jahres-Frist für den Schenker. Einzige Bedingung: Das Haus muss nach der Schenkung weiterhin gemeinsam bewohnt werden.
Sinnvoll als Strategie: Der schenkende Ehegatte gibt das Immobilienvermögen ab und behält seinen Erbschaftsteuerfreibetrag (500.000 €) für andere Vermögenswerte.
Kombination: Familienheim-Befreiung + persönliche Freibeträge
Mit der richtigen Kombination lassen sich erhebliche Vermögen steuerfrei übertragen:
- Einfamilienhaus (600.000 €, 180 m²) → steuerfrei an Kind (Familienheim-Befreiung)
- Depot + Bankguthaben (350.000 €) → steuerfrei durch Kinderfreibetrag (400.000 €)
- Ergebnis: 950.000 € vollständig steuerfrei vererbt
Weitere Immobilien-Befreiungen
Neben dem Familienheim gibt es weitere Steuervergünstigungen:
- Vermietete Immobilien (§ 13d ErbStG): 10 % Wertabschlag auf den Grundbesitzwert — gilt auch für Schenkungen
- Denkmalgeschützte Gebäude (§ 13 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG): bis zu 85 % steuerfrei bei Einhaltung der Denkmalschutzauflagen
- Betriebliches Grundvermögen: Im Rahmen der Betriebsvermögensverschonung (§§ 13a, 13b ErbStG) zu 85 % oder 100 % steuerfrei
FAQ: Immobilien steuerfrei erben
Gilt die Familienheim-Befreiung auch für Eigentumswohnungen?
Ja. Die Regelung gilt für alle selbst genutzten Wohnimmobilien — egal ob Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder Eigentumswohnung. Maßgeblich ist die Selbstnutzung, nicht die Gebäudeart.
Was gilt, wenn das Haus teilweise vermietet ist?
Die Steuerbefreiung gilt nur für den selbstgenutzten Teil. Der vermietete Anteil ist steuerpflichtig, kann aber den 10 %-Wertabschlag für vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG) in Anspruch nehmen.
Kann ein berufsbedingter Umzug die 10-Jahres-Frist unterbrechen?
Ja. Ein beruflich bedingter Umzug gilt als zwingender Grund im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. Die Steuerbefreiung bleibt in diesem Fall bestehen. Der Nachweis gegenüber dem Finanzamt (Arbeitsvertrag, Meldebescheinigung) ist jedoch erforderlich.
