Ab 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer bundesweit. Die Reform war jahrelang umstritten — und sie bringt für viele Eigentümer teils drastische Veränderungen. Was Sie jetzt wissen und tun müssen.
Warum gab es die Reform?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die alten Einheitswerte (West: 1964, Ost: 1935) für verfassungswidrig. Bis Ende 2024 musste eine neue Bemessungsgrundlage her. Ergebnis: Das neue Bundesmodell — mit Öffnungsklausel für abweichende Ländermodelle.
Bundesmodell vs. Ländermodelle
| Modell | Bundesländer | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bundesmodell | BE, BB, HB, MV, NI, NW, RP, SL, SA, SH, TH | Wertabhängig: Bodenrichtwert + Nettokaltmiete |
| Flächen-Faktor (BY) | Bayern | Reine Flächenbewertung, kein Wert |
| Flächenmodell (HH) | Hamburg | Fläche × pauschale Äquivalenzzahl |
| Bodenwertsteuer (BW, HE) | Baden-Württemberg, Hessen | Nur Bodenwert, kein Gebäudewert |
| Flächen-Lage (NI akt.) | Niedersachsen | Mischmodell mit Lagefaktor |
Was beeinflusst Ihre neue Grundsteuer?
Bundesmodell (11 Länder)
- Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
- Wohnfläche × statistische Nettokaltmiete (Mietniveaustufe)
- Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde
- Hebesatz kann nach oben oder unten angepasst werden
Bodenwertsteuer (Baden-Württemberg)
Hier zählt nur der Bodenwert, nicht das Gebäude. Das benachteiligt Eigentümer in Toplagen mit großen Grundstücken, auch wenn das Haus alt und sanierungsbedürftig ist.
So prüfen Sie Ihren Bescheid
- Grundlagenbescheid (Finanzamt): Grundsteuerwert und Steuermessbetrag prüfen
- Grundsteuerbescheid (Gemeinde): Hebesatz × Steuermessbetrag = Jahressteuer
- Bodenrichtwert: Vergleich über BORIS-D (bundesweites Portal)
- Wohnfläche: Stimmt die angegebene Quadratmeterzahl?
- Mietniveaustufe: Richtig eingestuft (1–7)?
Einspruchsfristen
Gegen den Grundlagenbescheid (Grundsteuerwert) gilt: 1 Monat nach Bekanntgabe. Viele Bescheide wurden 2022 versandt — wer damals Einspruch eingelegt hat und Ruhestellung erhielt, muss 2025 erneut aktiv werden, wenn der neue Messbescheid kommt.
Indirekt: Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen. Eine Erhöhung der Grundsteuer kann also zu höheren Betriebskosten-Abrechnungen führen.
Einspruch gegen den Grundlagenbescheid einlegen. Gleichzeitig beim Gemeinderat gegen den Hebesatz lobbyieren — politisch ist das die effektivere Schiene. Steuerberater oder Haus & Grund einschalten.
Ja, vollständig als Werbungskosten bei Vermietungseinkünften (§9 Abs.1 Nr.2 EStG). Eigengenutzte Immobilien: Die Grundsteuer ist nicht als Sonderausgabe absetzbar.
