Grundsteuerreform 2025: Der Hintergrund
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherige Grundsteuerberechnung für verfassungswidrig – die Einheitswerte stammten aus 1964 (West) und 1935 (Ost) und spiegeln den Immobilienmarkt nicht mehr wider. Bis Ende 2024 mussten alle Grundstücke neu bewertet werden. Ab 2025 gilt die neue Grundsteuer.
Das Bundesmodell (gilt in 11 Ländern)
Das Bundesmodell (§§ 218–263 BewG) berechnet den Grundsteuerwert auf Basis von:
- Bodenrichtwert (vom Gutachterausschuss)
- Nettokaltmiete (Mietniveaustufe je Gemeinde)
- Baujahr und Gebäudetyp
- Wohnfläche
Länder mit eigenem Modell (Öffnungsklausel)
| Bundesland | Modell | Basis |
|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Fläche × Steuermesszahl – ohne Bodenwert |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Nur Bodenrichtwert × Fläche |
| Hamburg | Wohnlagenmodell | Fläche + Wohnlageaufschlag |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Fläche × Lage-Faktor |
| Saarland/Sachsen | Modifiziertes Bundesmodell | Bundesmodell, veränderte Steuermesszahlen |
Steigt die Grundsteuer 2025?
Das Gesetz soll aufkommensneutral sein – aber das ist bundesweit betrachtet. Für einzelne Eigentümer kann die Grundsteuer stark steigen oder sinken. Faktoren:
- Neue Bewertung (Bodenrichtwert) kann höher oder niedriger als bisheriger Einheitswert sein
- Gemeinden können den Hebesatz anpassen (darf nicht erhöht werden, um Mehreinnahmen zu erzielen – Selbstverpflichtung, kein Gesetz)
- Ergebnis: Je nach Lage stark unterschiedlich
FAQ: Grundsteuerreform 2025
Einspruch einlegen – innerhalb von 1 Monat nach Bekanntgabe. Fehler in den zugrunde liegenden Daten (Fläche, Baujahr, Nutzungsart) sollten korrigiert werden. Die Einspruchsfristen sind oft schon abgelaufen – aber strukturelle Einsprüche (Verfassungswidrigkeit des neuen Rechts) werden von Gerichten noch geprüft.
Als Mieter zahlt man die Grundsteuer, wenn sie im Mietvertrag als umlagefähige Betriebskosten vereinbart ist (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Das ist Standard. Steigt die Grundsteuer, kann der Vermieter die höheren Kosten über die Betriebskostenabrechnung weitergeben.
Ja. Unbebaute Grundstücke werden ebenfalls neu bewertet – oft deutlich höher, da nur der Bodenrichtwert zählt. Manchen Ländern haben zudem einen erhöhten Steuermessbetrag für baureifes, aber unbebautem Land eingeführt, um Bauland-Spekulation zu erschweren.
