Wohnungseigentümer haben eigene steuerliche Regeln: Hausgeld, Rücklagen, Sonderumlagen und AfA unterscheiden sich grundlegend vom klassischen Vermieter. Der vollständige Guide.
Hausgeld: Was ist absetzbar, was nicht?
Das monatliche Hausgeld besteht aus mehreren Komponenten, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Die laufenden Betriebskosten (Hausmeister, Versicherungen, Heizungsabrechnung, Treppenhausreinigung) sind als Werbungskosten absetzbar, wenn die Wohnung vermietet ist. Die Rücklagenzahlungen in die Instandhaltungsrücklage der WEG dagegen sind erst dann absetzbar, wenn sie tatsächlich verwendet werden — also wenn aus der Rücklage Reparaturen bezahlt werden. Allein die Einzahlung in die Rücklage ist nicht absetzbar.
Sonderumlagen, die die WEG für größere Reparaturen (Dach, Fassade, Aufzug) beschließt, sind als sofortiger Werbungskosten-Abzug möglich, wenn sie für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Führen sie jedoch zu einer wesentlichen Verbesserung, müssen sie als Herstellungskosten über die AfA abgeschrieben werden.
Grundsteuer und WEG-Verwaltungskosten
Die Grundsteuer für vermietete Eigentumswohnungen ist als Werbungskosten abziehbar — unabhängig davon, ob sie auf den Mieter umgelegt wird oder nicht. Die Hausverwaltungsgebühr der WEG (anteiliger Verwalterkostenanteil aus dem Hausgeld) ist ebenfalls vollständig absetzbar. Ebenso: anteilige Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung des Gebäudes, Kosten für Jahresabrechnung, Beiratsvergütungen.
AfA bei Eigentumswohnung: Nur der Gebäudeanteil zählt
Die Abschreibung (AfA) bei Eigentumswohnungen funktioniert identisch wie beim Mehrfamilienhaus: 2 % jährlich für Gebäude ab 1925, 2,5 % für ältere, 3 % für Neubauten ab 2023. Aber: Der Kaufpreis muss auf Boden- und Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Bei einer Wohnung in München mit hohem Grundstückswert kann der Bodenanteil 70-80 % betragen — das schmälert die AfA-Basis erheblich.
Der anteilige Bodenanteil ergibt sich aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts der Gesamtanlage zu den anteiligen Herstellungskosten. Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ist online verfügbar und gibt eine erste Orientierung, ist aber nicht bindend — ein Gutachten kann günstiger ausfallen.
| Kostenart | Sofort absetzbar? | Besonderheit |
|---|---|---|
| Betriebskosten aus Hausgeld | Ja | Inkl. Heizung, Hausmeister |
| Instandhaltungsrücklage | Nur bei Verwendung | Nicht bei Einzahlung |
| Sonderumlage (Reparatur) | Ja (Erhaltung) | Nein wenn Herstellungskosten |
| Grundsteuer | Ja | Auch wenn auf Mieter umgelegt |
| WEG-Verwaltungsgebühr | Ja | Anteil aus Hausgeld |
Selbstgenutzte Eigentumswohnung: Kaum Steuervorteile
Wer die Eigentumswohnung selbst bewohnt, hat kaum steuerliche Vorteile: Keine AfA, keine Werbungskosten. Einzig die haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG) greifen — 20 % der Lohnkosten bis 4.000 Euro bzw. 1.200 Euro jährlich. Wer auf Eigennutzung umstellt, verliert rückwirkend die steuerliche Privilegierung nicht, sofern die Vermietungsphase klar dokumentiert ist.
- ✓ Jahresabrechnung der WEG nach Kostenarten aufschlüsseln
- ✓ Rücklagenverwendung dokumentieren: Wann wurde welche Reparatur aus Rücklage bezahlt?
- ✓ Kaufpreisaufteilung Boden/Gebäude per Gutachten optimieren
- ✓ Sonderumlagen sofort als Werbungskosten ansetzen (Erhaltungsmaßnahmen)
- ✓ Bei Eigennutzung: § 35a-Leistungen für Handwerker und Hausmeister nutzen
