Steuererklärung als Hausbesitzer: Was Eigenheimbesitzer absetzen können
Hausbesitzer haben besondere Möglichkeiten in der Steuererklärung. Von Handwerkerleistungen bis Sonder-AfA — die vollständige Übersicht.
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Einleitung: Die Grenzen der Steuerersparnis für Eigenheimbesitzer
Als Eigenheimbesitzer befinden Sie sich in einer besonderen Situation: Während Vermieter von Immobilien zahlreiche Betriebsausgaben steuerlich geltend machen können, sind die Möglichkeiten für selbstnutzende Hausbesitzer deutlich beschränkter. Dies ist eine bewusste Regelung des Gesetzgebers, denn nach § 21 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) können Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden – nicht jedoch aus dem Wohnen im eigenen Haus. Allerdings gibt es durchaus legale und oft übersehene Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren.
Der Schlüssel liegt darin, zu verstehen, welche Ausgaben tatsächlich steuerlich relevant sind. Nicht jede Reparatur am Haus führt automatisch zu Steuereinsparungen. Die Finanzbehörden unterscheiden streng zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten, zwischen notwendigen Reparaturen und freiwilligen Modernisierungen. In diesem Artikel erhalten Sie einen vollständigen Überblick über alle Möglichkeiten, die tatsächlich funktionieren.
Handwerkerleistungen: Die unterschätzte Steuervergünstigung
Eine der wertvollsten Möglichkeiten für Eigenheimbesitzer ist die Handwerkerleistungsförderung nach § 35a Abs. 3 EStG. Diese Regelung erlaubt es Ihnen, 20 Prozent der Arbeitskosten (nicht der Materialkosten!) von Handwerkern, die an Ihrem Haus tätig werden, direkt von Ihrer Einkommensteuer abzuziehen. Wichtig ist dabei: Sie können maximal 1.200 Euro pro Jahr sparen – dies entspricht also Handwerkerkosten von 6.000 Euro im Jahr.
Worauf kommt es dabei an? Zunächst müssen die Arbeiten in oder an dem Haus durchgeführt werden, das Sie selbst bewohnen. Das bedeutet: Renovierungen in Ihrem Eigenheim zählen, eine Ferienimmobilie nicht. Zweitens muss es sich um Instandhaltungs-, Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen handeln – nicht um Neubau. Drittens: Sie müssen per Überweisung bezahlen. Barzahlung führt zum Verlust der Steuervergünstigung.
Rechenbeispiel 1: Sie lassen Ihr Badezimmer renovieren. Die Handwerksfirma stellt Ihnen 8.000 Euro für die Arbeitsleistung in Rechnung, plus 2.000 Euro für Materialien. Für die 8.000 Euro Arbeitskosten können Sie 20 Prozent = 1.600 Euro von Ihrer Steuer abziehen. Da die maximale Förderung 1.200 Euro beträgt, erhalten Sie diese Obergrenze anerkannt. Die 2.000 Euro Materialkosten spielen keine Rolle und können nicht geltend gemacht werden.
Welche Arbeiten zählen konkret? Die Finanzbehörden akzeptieren hier:
Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten (kaputte Dachziegel ersetzen, Fenster abdichten)
Handwerkliche Dienstleistungen im Garten und auf dem Grundstück
Sonder-Abschreibung für Denkmäler und Sanierungsgebiete
Besitzer von denkmalgeschützten Häusern oder Häusern in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten haben Zugang zu einer der attraktivsten Steuervergünstigungen überhaupt. Nach § 7i EStG können Sie bei Sanierungsmaßnahmen an einem Baudenkmal eine Sonder-Abschreibung von 9 Prozent pro Jahr für zwölf Jahre nutzen. Das bedeutet, Sie können 9 mal 12 = insgesamt 108 Prozent der Sanierungskosten abschreiben – Sie schreiben also mehr ab, als Sie investiert haben!
Diese Regelung ist allerdings an strenge Bedingungen geknüpft. Das Haus muss:
In die Denkmalliste des zuständigen Bundeslandes eingetragen sein
Mindestens zehn Jahre alt sein
Als Kapitalanlage genutzt werden (Vermietung) oder Sie müssen eine Erklärung zur Kapitalanlage abgeben
Nur zum Teil selbst genutzt werden – eine 100-prozentige Eigennutzung sperrt diese Förderung
Wichtig zu verstehen: Wenn Sie das Haus ausschließlich selbst bewohnen, funktioniert die Denkmal-Abschreibung nicht. Sie müssen mindestens einen Raum oder eine Wohnung vermieten oder die Immobilie zu mindestens 50 Prozent als Kapitalanlage ausweisen. Für die selbstgenutzten Teile gilt eine reduzierte Abschreibung von 7 Prozent pro Jahr gemäß § 7h EStG.
In Sanierungsgebieten nach § 7h EStG liegt die Sonder-Abschreibung bei maximal 7 Prozent pro Jahr über 10 Jahre, also insgesamt 70 Prozent. Diese Regelung ist an strengere Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus gebunden und wird immer seltener angewendet.
Schuldzinsen und Kreditkosten: Langfristige Einsparungen
Viele Eigenheimbesitzer wissen nicht, dass Schuldzinsen für Hypothekendarlehen in bestimmten Fällen steuerlich absetzbar sind. Dies gilt nach § 4h EStG, wenn das Haus nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird. Für die selbstgenutzten Wohnräume gelten die Schuldzinsen grundsätzlich als private Lebensausgaben und sind nicht abzugsfähig.
Aber: Wenn Sie einen Teil des Hauses vermieten und einen Teil selbst nutzen, können Sie die Schuldzinsen anteilig geltend machen. Ein Beispiel macht dies deutlich:
Rechenbeispiel 2: Sie haben ein Zweifamilienhaus. Die untere Wohnung (40 Quadratmeter) vermieten Sie, die obere Wohnung (40 Quadratmeter) bewohnen Sie selbst. Ihr Hypothekendarlehen beträgt 300.000 Euro, der Zinssatz liegt bei 4 Prozent, die jährlichen Schuldzinsen betragen somit 12.000 Euro. Da 50 Prozent des Hauses vermietet ist, können Sie 50 Prozent der Schuldzinsen = 6.000 Euro als Werbungskosten geltend machen. Die anderen 6.000 Euro sind private Lebensausgaben und nicht absetzbar.
Diese Regelung hat enorme Auswirkungen über die gesamte Laufzeit eines Darlehens. Über 25 Jahre hinweg können bei einem Darlehen von 400.000 Euro und einem durchschnittlichen Zins von 3,5 Prozent bei Teilungsvermietung etwa 35.000 bis 45.000 Euro an Steuern gespart werden (abhängig vom persönlichen Steuersatz). Die genaue Berechnung hängt von Ihrem Grenzsteuersatz ab – bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind die Einsparungen am höchsten.
Zu beachten ist auch: Tilgungsleistungen (das ist die Rückzahlung der Schuld selbst) sind hingegen niemals steuerlich absetzbar, weder ganz noch teilweise. Nur die Zinsen zählen.
Energetische Sanierungsmaßnahmen und KfW-Förderung
Der Staat fördert energetische Sanierungen mit großzügigen Steuervergünstigungen. Allerdings sind die Regeln hier kompliziert und es gibt zwei verschiedene Förderungswege, aus denen Sie wählen müssen. Nach § 35c EStG können Sie Aufwendungen für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutz
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