Zwangsversteigerungen bieten manchmal günstige Kaufpreise — doch steuerlich gelten andere Regeln als beim normalen Kauf. Wer vorbereitet zur Versteigerung geht, vermeidet böse Überraschungen.
Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen
Auch beim Erwerb durch Zwangsversteigerung fällt Grunderwerbsteuer an. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot (der Zuschlagspreis) — sofern er mindestens 7/10 des festgestellten Verkehrswerts beträgt.
Keine Notarkosten, aber Gerichtskosten
Ein Unterschied zum normalen Kauf: Es gibt keinen Notar für den eigentlichen Kaufvertrag (der entfällt). Stattdessen fallen Gerichtskosten für das Versteigerungsverfahren an. Diese sind in der Regel niedriger als Notarkosten beim regulären Kauf.
| Kaufnebenkosten | Normalkauf | Zwangsversteigerung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Ja (auf Kaufpreis) | Ja (auf Meistgebot) |
| Notar | Ca. 1,5-2% (Beurkundung) | Nein (entfällt) |
| Grundbuch | Ca. 0,5% | Ähnlich |
| Gerichtskosten | Nein | Ca. 0,5-1% des Zuschlagswerts |
Keine Gewährleistung — steuerliche Folgen
Bei Zwangsversteigerungen gilt das Prinzip "gekauft wie gesehen" — keine Gewährleistung des Schuldners. Mängel müssen eigenständig behoben werden. Für vermietet Immobilien: Der Käufer tritt in laufende Mietverhältnisse ein.
Übernahme von Altlasten
Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden) die im Rang vor dem Gläubiger stehen, der die Versteigerung betrieben hat, werden vom Käufer übernommen. Diese können den effektiven Kaufpreis erhöhen — und sind steuerlich als Teil des Kaufpreises zu werten.
Ja, aber Banken finanzieren Zwangsversteigerungen oft zurückhaltend und mit höheren Zinsen, da keine vollständige Due Diligence möglich ist. Das Bieten ohne gesicherte Finanzierung ist riskant — wer den Zuschlag erhält, muss innerhalb weniger Wochen zahlen.
Das Meistgebot (Zuschlagspreis) + übernommene Grundpfandrechte + Gerichtskosten + Grunderwerbsteuer = Gesamtanschaffungskosten. Davon wird der Grundstücksanteil abgezogen — der Rest ist die AfA-Basis.
Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft ein — auch in etwaige Rückstände bei der Hausgeldabrechnung bis zu 5 Jahren. Diese Rückstände können beachtlich sein und sollten vor dem Bieten recherchiert werden.
