Der Hauskauf ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche Nebenkosten an – in manchen Bundesländern bis zu 15 % des Kaufpreises. Wer das im Voraus kennt, plant besser. Und manches lässt sich sogar steuerlich absetzen.
Grunderwerbsteuer: Der größte Posten
Die Grunderwerbsteuer ist der teuerste Posten bei den Kaufnebenkosten. Sie wird vom Bundesland festgelegt:
| Bundesland | GrESt-Satz | Kosten bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
| Berlin, Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg, MV, Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
Weitere Nebenkosten beim Kauf
- Notar: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises (gesetzlich geregelt, Gebührenordnung GNotKG)
- Grundbucheintragung: ca. 0,3–0,5 %
- Maklercourtage: 0 % (ohne Makler) bis 3,57 % (je Seite, max. Gesamtprovision 7,14 %)
- Gutachterkosten: 500–2.000 € (empfehlenswert bei älteren Immobilien)
- Bankgebühren: Wertermittlung, Bereitstellungsgebühren (bank-spezifisch)
Was ist steuerlich absetzbar?
Wenn Sie die Immobilie vermieten (Einkünfte aus V+V)
- Notar- und Grundbuchkosten (anteilig Gebäude): Anschaffungskosten → AfA-Basis erhöhen
- Maklercourtage: ebenfalls Anschaffungskosten (nicht sofort absetzbar, nur über AfA)
- Finanzierungskosten (Zinsen): sofort als Werbungskosten absetzbar
- Grunderwerbsteuer: Anschaffungskosten (nicht sofort, nur über AfA)
Wenn Sie selbst einziehen (Eigennutzung)
- Grunderwerbsteuer: Nicht absetzbar
- Notarkosten: Nicht absetzbar
- Handwerkerleistungen nach dem Einzug: bis 20 % von 6.000 € = 1.200 € Steuerbonus
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: bis 20 % von 20.000 € = 4.000 € Steuerbonus
Strategien zur Reduzierung der Nebenkosten
- Inventar separat im Kaufvertrag ausweisen (Einbauküche, Gartenmöbel): Vermindert Grunderwerbsteuergrundlage
- Ohne Makler kaufen (FSBO – For Sale By Owner): spart 3–7 % Courtage
- Kaufpreis nicht künstlich niedrig vereinbaren: Finanzamt prüft Angemessenheit
Häufige Fragen zu Steuer und Nebenkosten beim Hauskauf
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei Eigennutzung nein. Bei Vermietung werden Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten den Anschaffungskosten zugeschlagen – und fließen dann über die AfA in die steuerliche Abschreibung ein. Direkt absetzbar sind sie nicht.
Kann ich das Inventar im Kaufvertrag separat ausweisen, um Grunderwerbsteuer zu sparen?
Ja, das ist eine legitime Gestaltung. Wenn Einbauküche, Möbel oder andere Gegenstände separat bewertet werden, mindert das die Grunderwerbsteuergrundlage. Aber: Das Finanzamt prüft, ob die Aufteilung fremdüblich ist. Übertriebene Inventarwerte werden nicht anerkannt.
Muss ich Maklercourtage zahlen, auch wenn ich ohne Makler kaufe?
Nein. Wenn Sie ohne Makler kaufen, fällt keine Courtage an. Seit Dezember 2020 gilt: Bei Käufen durch Verbraucher darf der Verkäufer nicht mehr als 50 % der Gesamtcourtage auf den Käufer abwälzen. Das gilt nur für Wohnimmobilien (keine Gewerbe).
