Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Kostenfaktoren beim Immobilienkauf — je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Bei einem €500.000-Objekt sind das bis zu €32.500. Mit den richtigen Strategien lässt sich dieser Betrag legal reduzieren.
Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland (2024)
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% |
| Hamburg | 4,5% |
| Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern, Bremen, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt | 5,0% |
| Berlin, Hessen | 6,0% |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5% |
Strategie 1: Inventar separat kaufen
Küche, Einbauschränke, Gartenhaus, Sauna — bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wenn Sie diese Gegenstände separat im Kaufvertrag ausweisen und zu einem marktüblichen Preis ansetzen, reduziert das die GrESt-Bemessungsgrundlage.
Strategie 2: Anteilserwerb statt Direktkauf (Share Deal)
Bei gewerblichen Immobilien oder Investoren: Wenn man weniger als 90% der Anteile an einer Gesellschaft erwirbt, die eine Immobilie hält, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 3 GrEStG — seit 2021 von 95% auf 90% gesenkt). Das ist komplex und für Privatanleger kaum relevant, aber im Profi-Bereich gängige Praxis.
Strategie 3: Bundesland wählen
Besonders bei Grenzlagen (z.B. Bayern/Hessen, Bayern/Thüringen) kann der Standort der Immobilie erhebliche Steuerersparnisse bedeuten. Der Unterschied zwischen Bayern (3,5%) und Thüringen (6,5%) beträgt beim €600.000-Objekt: €18.000.
Was ist NICHT steuerbar?
- Übertragungen in gerader Linie (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel, § 3 Nr. 6 GrEStG)
- Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
- Erbschaften und Schenkungen (unterliegen ErbSt/SchenkSt, nicht GrESt)
- Konzernübertragungen unter bestimmten Bedingungen (§ 6a GrEStG)
Steuerlich absetzbar?
Die Grunderwerbsteuer selbst ist bei Vermietungsimmobilien als Teil der Anschaffungskosten über die AfA abschreibbar (indirekte Absetzbarkeit über 50 Jahre). Bei Eigennutzung ist sie nicht absetzbar — sie erhöht aber die AfA-Basis bei späterem Wechsel zur Vermietung.
Die Grunderwerbsteuer ist gesetzlich geregelt — sie kann nicht verhandelt werden. Allerdings ist es möglich, die Bemessungsgrundlage durch legale Gestaltung (Inventar, getrennte Verträge) zu reduzieren.
Nach dem Kaufvertrag wird ein Steuerbescheid zugestellt. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel 4 Wochen nach Bekanntgabe des Bescheids. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbuchumschreibung nötig ist.
Nein. Die Steuerbefreiung gilt nur in gerader Linie (Eltern-Kind-Großeltern) und für Ehegatten. Übertragungen an Geschwister, Nichten oder Neffen unterliegen der Grunderwerbsteuer.
