Sanierungsförderung: Die drei Säulen der Steuerersparnis
Wer sein Wohngebäude energetisch saniert, steht vor einer erfreulichen Vielfalt: Der deutsche Gesetzgeber und die öffentliche Förderbank KfW bieten mehrere Instrumente an, um die Kosten einer Sanierung zu senken. Das Entscheidende ist, dass sich diese Förderungen teilweise kombinieren lassen und damit erhebliche finanzielle Spielräume entstehen. Eigennutzer können von der Steuerersparnis nach § 35c Einkommensteuergesetz profitieren, während Vermieter die Sonder-AfA nach § 7h Einkommensteuergesetz nutzen können. Hinzu kommen direkte Zuschüsse und zinsgünstige Kredite der KfW-Bankengruppe. Die richtige Kombination dieser Instrumente ist entscheidend für die maximale Steuerersparnis.
Besonders interessant ist die Tatsache, dass die Förderungen nach unterschiedlichen Kriterien vergeben werden und sich daher nicht gegenseitig ausschließen. Ein Vermieter kann beispielsweise sowohl von einer KfW-Förderung als auch von der Sonder-AfA profitieren. Ein Eigennutzer kann den § 35c Bonus nutzen und gleichzeitig von KfW-Zuschüssen profitieren. Allerdings gibt es auch Grenzen und Besonderheiten, die beachtet werden müssen. Diese zu kennen ist essentiell, um keine Steuerersparnis liegen zu lassen.
Der §35c EStG: Der Sanierungsbonus für Eigennutzer
Der § 35c des Einkommensteuergesetzes bietet Eigentümern, die ihre selbst genutzten Wohngebäude sanieren, einen direkten Steuervorteil. Dieser Bonus war lange Zeit in der Diskussion und wurde schließlich mit Wirkung zum 1. Januar 2020 eingeführt. Er ermöglicht es, 20 Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von drei Jahren von der Steuerschuld abzuziehen. Das Besondere: Der Bonus ist nicht an die Abschreibung gekoppelt, sondern reduziert direkt die Einkommensteuer.
Die Regelung des § 35c EStG sieht konkret vor, dass maximal 40.000 Euro pro Gebäude und pro Steuerpflichtigem gefördert werden können. Dies bedeutet, dass die maximale Steuerersparnis bei 8.000 Euro liegt (20 Prozent von 40.000 Euro). Diese 8.000 Euro werden gleichmäßig über drei Jahre verteilt, also jeweils rund 2.667 Euro pro Jahr. Eine solche Verteilung ist vorteilhaft, weil sie die Steuerlast über mehrere Jahre reduziert und dadurch auch bei geringerem Einkommen in einzelnen Jahren wirksam werden kann.
Allerdings gibt es eine wichtige Bedingung: Die Sanierungsmaßnahmen müssen bestimmte energetische Standards erfüllen. Das Gebäude muss nach der Sanierung mindestens den Standard eines KfW-Effizienzhauses 85 oder KfW-Effizienzhauses 70 erreichen. Alternativ können auch Einzelmaßnahmen gefördert werden, die dem Standard des KfW-Effizienzgebäudes 85 entsprechen. Dies schließt Maßnahmen wie die Wärmedämmung von Außenwänden, der Austausch von Fenstern oder die Modernisierung der Heizungsanlage ein.
Rechenbeispiel zum §35c Bonus
Nehmen wir an, ein Ehepaar saniert gemeinsam sein Einfamilienhaus. Die Sanierungskosten betragen 60.000 Euro. Die Maßnahmen führen das Haus auf den Standard eines KfW-Effizienzhauses 70 auf. Da pro Steuerpflichtiger maximal 40.000 Euro gefördert werden, können insgesamt 80.000 Euro anerkannt werden. Da die tatsächlichen Kosten bei 60.000 Euro liegen, werden diese vollständig berücksichtigt. Die Steuerersparnis beträgt 20 Prozent von 60.000 Euro, also 12.000 Euro. Diese verteilt sich über drei Jahre auf jeweils 4.000 Euro pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent (für höhere Einkommen) entspricht dies einer vollständigen Abdeckung des Steuerbonus.
Die Sonder-AfA und erhöhte AfA für vermietete Objekte
Für Vermieter bietet das Einkommensteuergesetz verschiedene Möglichkeiten, Sanierungsmaßnahmen schneller steuerlich geltend zu machen. Die Sonder-AfA nach § 7h EStG ist eine dieser Möglichkeiten. Sie ermöglicht es, zusätzlich zur regulären Abschreibung nach § 7 Absatz 4 EStG einen weiteren Anteil der Sanierungskosten sofort abzuschreiben. Dies ist besonders interessant, weil die Abschreibung direkt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG reduziert.
Die Sonder-AfA beträgt 7 Prozent der Aufwendungen und wird zusätzlich zur linearen AfA von 2 Prozent pro Jahr gewährt. Das bedeutet konkret: Wenn die Sanierungskosten 100.000 Euro betragen, kann der Vermieter im ersten Jahr 7.000 Euro als Sonder-AfA plus 2.000 Euro als reguläre AfA abziehen, insgesamt also 9.000 Euro. Im zweiten und in den folgenden Jahren jeweils 2.000 Euro. Dies führt zu einer deutlich schnelleren Amortisation der Investition.
Allerdings muss beachtet werden, dass die Sonder-AfA nur für Maßnahmen gewährt wird, die die Energieeffizienz des Gebäudes erheblich verbessern. Dies ist definiert als das Erreichen der KfW-Effizienzhaus-Standards 55, 70, 85 oder 100, sowie bestimmter Einzelmaßnahmen. Die Sonder-AfA wird fünf Jahre lang gewährt, wobei jedes Jahr automatisch 20 Prozent (5 mal 20 Prozent = 100 Prozent) des Sonder-AfA-Betrags abgezogen werden kann.
Rechenbeispiel zur Sonder-AfA
Ein Vermieter saniert ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit Sanierungskosten von 250.000 Euro. Die Sanierung führt das Gebäude auf den KfW-Standard 70 auf, wodurch die Sonder-AfA nach § 7h EStG gewährt wird. Die Sonder-AfA beträgt 20 Prozent des Sonder-AfA-Betrags pro Jahr, also 250.000 Euro × 7 Prozent × 20 Prozent = 3.500 Euro im ersten Jahr, im zweiten Jahr ebenfalls 3.500 Euro, und so weiter über fünf Jahre. Zusätzlich wird die reguläre AfA von 2 Prozent pro Jahr gewährt, also 250.000 Euro × 2 Prozent = 5.000 Euro pro Jahr. Im ersten Jahr kann der Vermieter daher 3.500 Euro Sonder-AfA plus 5.000 Euro reguläre AfA abziehen, insgesamt 8.500 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent entspricht dies einer Steuerersparnis von 3.570 Euro im ersten Jahr allein.
KfW-Förderung: Zuschüsse und zinsgünstige Kredite
Die KfW-Bankengruppe bietet über ihre Programme 430, 431 und weitere spezialisierte Programme direkte finanzielle Unterstützung für Sanierungsmaßnahmen an. Diese Förderung unterscheidet sich fundamental von den steuerlichen Instrumenten, weil sie direkt die Baukosten reduziert. Die Zuschüsse werden nicht zurückgezahlt und reduzieren damit die Basis für die nachfolgenden steuerlichen Abschreibungen.
Das KfW-Programm 430 bietet Zuschüsse für die energetische Sanierung von Wohngebäuden. Die Zuschusshöhe ist gestaffelt nach dem erreichten Effizienzniveau. Für ein KfW-Effizienzhaus 40 werden aktuell bis zu 48.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit gewährt. Für ein KfW-Effizienzhaus 55 sind es bis zu 36.000 Euro, für ein KfW-Effizienzhaus 70 bis zu 30.000 Euro und für ein KfW-Effizienzhaus 85 bis zu 24.000 Euro. Es gibt zudem Zuschüsse für einzelne Sanierungsmaßnahmen, die gestaffelt zwischen 10 Prozent und 25 Prozent der Kosten betragen.
Das
