Zu niedrige Miete unter Verwandten kann zur steuerlichen Falle werden: Werbungskosten werden nur anteilig anerkannt. Die 66%-Regel ist die entscheidende Grenze — und sie wird oft übersehen.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete (auch: Marktmiete) ist die Nettokaltmiete, die für vergleichbare Wohnungen in der gleichen Lage erzielt werden kann. Nachweise:
- Qualifizierter Mietspiegel der Gemeinde
- Mind. 3 Vergleichswohnungen ähnlicher Art, Lage, Ausstattung
- Gutachten eines Sachverständigen
- Online-Datenbanken (ImmobilienScout24 Mietpreisatlas)
Auswirkung der Miethöhe auf Werbungskosten
| Vereinbarte Miete | Werbungskosten-Abzug |
|---|---|
| ≥ 66 % der Marktmiete | 100 % — voller Abzug |
| 50–65 % der Marktmiete | Anteilig (z.B. 60 % Miete = 60 % WK) |
| unter 50 % der Marktmiete | Liebhaberei-Risiko, ggf. gar kein Abzug |
Praxisbeispiel: Eltern vermieten an Kind
Ortsübliche Kaltmiete: 900 €/Monat. Vereinbarte Miete: 650 €/Monat (72 % → voller Abzug). Werbungskosten: 1.200 €/Monat (Zinsen 800 € + AfA 250 € + NK 150 €). Verlust: 550 €/Monat → 6.600 €/Jahr steuerlicher Verlust aus Vermietung.
Fremdvergleichsgrundsatz: So wird's anerkannt
- Schriftlicher Mietvertrag wie zwischen Fremden üblich
- Regelmäßige Überweisung (kein Bargeld!)
- Pünktliche Zahlung (keine dauerhaften Rückstände)
- Keine unüblichen Klauseln (z.B. jederzeitiges Kündigungsrecht)
- Miete darf nicht bar zurückgezahlt werden
Bei Mischnutzung (z.B. Wohnung + Büroraum) wird die 66%-Grenze auf den Wohnanteil angewendet. Der Büroanteil unterliegt ggf. anderen Regeln (beruflich genutzte Räume). Eine saubere vertragliche Trennung ist wichtig.
Ja, aber die Möblierungszuschläge erhöhen die ortsübliche Miete. Die Vergleichsmiete für eine möblierte Wohnung ist höher — also müssen Sie auch mehr verlangen, um die 66% zu erreichen.
Immer dann, wenn Sie mehr Werbungskosten haben als Mieteinnahmen — maximaler Verlustabzug ist das Ziel. Die Miete sollte möglichst nah an 66% sein (z.B. 67-70%), damit keine Überprüfung stattfindet und Sie trotzdem steuerlich optimal abschneiden.
