Die Grundsteuerreform 2025: Warum alles neu berechnet wird
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die alten Einheitswerte (aus 1964 bzw. 1935) für verfassungswidrig. Seitdem wurde reformiert. Ab 2025 gilt bundesweit das neue Bewertungssystem — mit völlig neuen Grundsteuerwerten.
Einheitswert vs. Grundsteuerwert: Der Unterschied
| Merkmal | Einheitswert (alt) | Grundsteuerwert (neu, ab 2025) |
|---|---|---|
| Basis | Wert von 1964 (West) / 1935 (Ost) | Aktueller Bodenrichtwert + Gebäudewert |
| Aktualisierung | Nie (70 Jahre eingefroren) | Alle 7 Jahre (geplant) |
| Steuermesszahl | 0,26–0,35 % | Bundesmodell: 0,034 % (Wohngebäude) |
| Hebesatz | Kommunal (z.B. 400 %) | Kommunal (z.B. 400 %, aber angepasst) |
| Verfassungsmäßig? | Nein (BVerfG 2018) | Ja (neue Systematik) |
Wie wird der neue Grundsteuerwert berechnet? (Bundesmodell)
Das Bundesmodell (gilt in den meisten Bundesländern) berechnet:
- Grundsteuerwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche + Gebäudewert (nach Nettokaltmiete und Restnutzungsdauer)
- Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,034 % für Wohngebäude)
- Grundsteuer = Messbetrag × Hebesatz (kommunal)
Bundesländer mit eigenen Modellen (Öffnungsklausel)
| Bundesland | Modell | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Nur Fläche zählt, kein Bodenwert |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Nur Bodenrichtwert × Fläche |
| Hamburg | Wohnlagenmodell | Bundesmodell + Wohnlage-Faktor |
| Hessen | Flächenmodell | Ähnlich Bayern |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Fläche + Lagefaktor |
| Alle anderen | Bundesmodell | Wertbasiert |
Was bedeutet das für Eigentümer?
Die Grundsteuer kann steigen oder sinken — je nach Lage und Immobilientyp. Ziel war "aufkommensneutral" (gleiche Gesamtsteuer), aber auf Einzelobjektebene gibt es große Unterschiede:
- Innenstadtimmobilien: oft höhere Grundsteuer (hohe Bodenrichtwerte)
- Ländliche Gebiete: oft Entlastung
- Kommunen dürfen Hebesätze anpassen — manche senken, manche erhöhen
Checkliste für Eigentümer 2025
- Grundsteuererklärung fristgerecht abgegeben?
- Grundsteuerwertbescheid erhalten und geprüft?
- Neue Grundsteuer im Haushaltsplan berücksichtigt?
- Bei Vermietung: neue Grundsteuer auf Mieter umlegen (Betriebskostenabrechnung)?
- Widerspruch eingelegt wenn Wertbescheid fehlerhaft erscheint? (Frist beachten!)
Die Ersterklärung (für 2022) war Pflicht. Folgeänderungen (Umbau, Verkauf, Nutzungsänderung) müssen gemeldet werden. Die nächste allgemeine Neubewertung kommt ca. 2029.
Ja — und Steuerberater empfehlen dies oft vorsorglich, da die Verfassungsmäßigkeit des neuen Systems noch gerichtlich geprüft wird.
Ja, die Grundsteuer ist als Betriebskosten umlagefähig (§2 BetrKV). Steigt sie durch die Reform, kann der Vermieter die Mehrkosten auf den Mieter umlegen.
