Die Grunderwerbsteuer ist für Immobilienkäufer einer der teuersten Posten – bis zu 6,5 % des Kaufpreises. In teuren Lagen kann das schnell 20.000–40.000 € ausmachen. Doch es gibt legale Wege, die Bemessungsgrundlage zu reduzieren und Steuern zu sparen.
Strategie 1: Inventar und bewegliche Gegenstände separat ausweisen
Küchen, Möbel, Gartenmöbel, Carports und andere bewegliche Gegenstände sind kein "Grundstückszubehör" – wenn sie separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden, unterliegen sie nicht der Grunderwerbsteuer.
Was kann ausgewiesen werden?
- Einbauküche (wenn nicht fest mit Gebäude verbunden)
- Einbauschränke, Regale
- Gartenmöbel, Gartenhaus
- Sauna (wenn demontierbar)
- Carport (wenn nicht fest fundiert)
Strategie 2: Familieninterne Übertragungen (GrESt-Befreiung)
Bestimmte Übertragungen zwischen Familienangehörigen sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 GrEStG):
- Ehegatte / eingetragener Lebenspartner: steuerfrei
- Kinder (auch Adoptivkinder): steuerfrei
- Enkel (wenn Elternteil vorverstorben): steuerfrei
- Nicht befreit: Geschwister, Neffen, Nichten, unverheiratete Partner
Strategie 3: Share Deal (Anteilskauf statt Grundstückskauf)
Beim Share Deal erwirbt man nicht die Immobilie direkt, sondern Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie hält. Bis zu einer Beteiligung unter 90 % fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Diese Strategie wird hauptsächlich bei Gewerbeimmobilien und institutionellen Käufen eingesetzt.
Strategie 4: Zeitpunkt und Bundesland wählen
Wer flexibel in der Wahl des Wohnorts ist: Grunderwerbsteuersätze variieren erheblich. Bayern und Sachsen: 3,5 %. Saarland und NRW: 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 12.000 € Unterschied – allein durch den Standort.
Was nicht funktioniert (und Ärger macht)
- Künstlich niedrigen Kaufpreis im Vertrag → Steuerhinterziehung, Finanzamt prüft Marktpreise
- Zu hohe Inventarwerte für offensichtlich gebrauchte Gegenstände → Prüfung
- Formale Share Deals ohne wirtschaftliche Substanz → Gestaltungsmissbrauch
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wie viel kann ich realistisch durch Inventarausweisung sparen?
Bei einem typischen Einfamilienhaus: 5.000–20.000 € Inventarwert ist realistisch. Bei 6 % GrESt: 300–1.200 € Ersparnis. Lohnend, aber kein Riesenposten. Bei einer Eigentumswohnung mit neuer Einbauküche: ähnliches Bild.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Nach der Zustellung des Grunderwerbsteuerbescheids (in der Regel 4–6 Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrags). Das Finanzamt setzt eine Zahlungsfrist von 4 Wochen. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, gibt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung frei – ohne die keine Umschreibung im Grundbuch.
Kann ich Grunderwerbsteuer finanzieren?
Banken finanzieren in der Regel keine Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Makler). Diese müssen aus Eigenkapital stammen. Manche Sparkassen und regionalen Banken bieten Ausnahmen. Als Faustregel: 20–30 % Eigenkapital einplanen – davon 10–15 % für Nebenkosten.
