Immobilien sind im Erbfall keine simplen Vermögenswerte wie Bankguthaben. Das Finanzamt muss den Wert bestimmen – und das Ergebnis kann erheblich von dem abweichen, was man intuitiv erwartet. Mit den richtigen Gestaltungen lässt sich die Erbschaftsteuer auf Immobilien deutlich reduzieren.
Wie bewertet das Finanzamt Immobilien?
Das Finanzamt nutzt verschiedene Bewertungsverfahren:
| Verfahren | Anwendung | Tendenz |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | ETW, Reihenhäuser (viele Vergleichsobjekte) | Marktnahe Werte |
| Ertragswertverfahren | Vermietete Mehrfamilienhäuser | Oft günstiger als Verkehrswert |
| Sachwertverfahren | Einfamilienhäuser, Spezialimmobilien | Kann höher als Markt sein |
Die Familienheim-Befreiung: Voraussetzungen
- Übergabe an Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner: vollständig steuerfrei (unbegrenzt)
- Übergabe an Kinder: steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche
- Bedingung: Erblasser hat Immobilie selbst genutzt (nicht vermietet)
- Bedingung: Erbe muss die Immobilie selbst bewohnen (sofort und für mind. 10 Jahre)
- Vorzeitiger Auszug: Befreiung entfällt rückwirkend (Ausnahme: Tod, schwere Krankheit)
Begünstigtes Betriebsvermögen: Bis zu 100% Befreiung
Immobilien, die zu einem Betrieb gehören (GmbH, Gewerbebetrieb), können über die Betriebsvermögensverschonung erheblich begünstigt werden:
- Regelverschonung: 85% steuerfrei (wenn bestimmte Lohnsummen eingehalten)
- Optionsverschonung: 100% steuerfrei (strengere Bedingungen)
Gutachten zur Wertminderung
Wenn das Finanzamt einen zu hohen Wert feststellt, können Erben ein unabhängiges Gutachten beauftragen. Ein qualifizierter Gutachter kann den niedrigeren Verkehrswert nachweisen – das spart oft erhebliche Erbschaftsteuer.
FAQ: Erbschaftsteuer auf Immobilien
Jedes Kind hat einen eigenen Freibetrag von 400.000 €. Wenn eine Immobilie an 3 Kinder vererbt wird, sind bis zu 1,2 Mio. € des Werts steuerfrei. Bei höherwertigen Immobilien kann eine Aufteilung sinnvoll sein.
Ja, mit demselben Freibetrag wie bei Erbschaft (Ehegatte 500.000 €, Kinder 400.000 €) – alle 10 Jahre neu. Mehr in unserem Ratgeber zu Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.
Die Familienheim-Befreiung entfällt rückwirkend für den gesamten Betrag. Das Kind muss die Erbschaftsteuer nachzahlen – plus Zinsen. Die 10-Jahres-Frist ist strikt.
