Wer sein selbst genutztes Wohngebäude energetisch saniert, erhält seit 2020 direkt von der Steuer erlassen — nicht nur als Abzug, sondern als echter Steuerrabatt von 20 % der Sanierungskosten. Maximal 40.000 Euro über 3 Jahre, verteilt auf 3 Steuerbescheide. Der § 35c EStG ist einer der lukrativsten Steuervorteile für Immobilieneigentümer überhaupt.
Jahr 1 der Maßnahme: 7 % der Kosten (max. 14.000 €)
Jahr 2: 7 % der Kosten (max. 14.000 €)
Jahr 3: 6 % der Kosten (max. 12.000 €)
Gesamt: 20 %, max. 40.000 € pro Objekt, Direktabzug von der Steuerschuld
Welche Maßnahmen sind förderfähig?
- Wärmedämmung von Außenwänden, Dach, Kellerdecke
- Austausch der Fenster und Außentüren (Wärmedurchgangswert ≤ 0,95 W/(m²K))
- Erneuerung der Heizungsanlage (z.B. Wärmepumpe, Pelletsheizung)
- Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
- Einbau digitaler Systeme zur Energieeffizienzoptimierung (Smart Home)
- Optimierung bestehender Heizungsanlagen (Hydraulischer Abgleich)
Bedingungen für die Förderung
Nicht jede Sanierung ist förderfähig. Die wichtigsten Voraussetzungen:
| Bedingung | Details |
|---|---|
| Selbstgenutztes Objekt | Kein Ferienwohnungen, keine Mietobjekte |
| Gebäudealter | Mindestens 10 Jahre alt (Baujahr vor 2014) |
| Energetischer Fachbetrieb | Ausführung durch zertifizierten Fachbetrieb (Handwerkskammer-zertifiziert) |
| Energieeffizienz-Experte | Bei bestimmten Maßnahmen Nachweis durch zertifizierten Energieberater |
| Keine Kombinierung mit KfW-Förderung | § 35c und KfW-Zuschuss für dieselbe Maßnahme schließen sich aus |
Steuerbescheinigung vom Fachbetrieb
Der ausführende Fachbetrieb muss eine offizielle Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellen, die in die Steuererklärung (Anlage Energetische Maßnahmen) einzutragen ist. Diese Bescheinigung ist Pflichtnachweis — ohne sie gibt es keinen Steuerbonus.
Ja — wenn die Wohnung selbst genutzt wird und die Maßnahme in Bezug auf die gesamte Gebäudehülle zulässig ist. Bei Eigentümergemeinschaften gelten besondere Regeln (anteilige Kosten nach Miteigentumsanteil).
Der nicht verbrauchte Steuerbonus aus § 35c kann leider nicht erstattet oder vorgetragen werden. Er mindert die Steuer nur bis auf null — ein Verlust des Restkreditbetrags ist möglich. Planen Sie deshalb die Maßnahmen zeitlich und finanziell.
Nein. § 35c EStG gilt ausschließlich für selbst bewohnte Hauptwohnsitze. Ferienwohnungen und Vermietungsobjekte sind ausgeschlossen — für die gelten andere Regelungen (Erhaltungsaufwand als Werbungskosten).
