Der Nießbrauch ist eines der wirkungsvollsten Werkzeuge der Vermögensnachfolge. Eltern können eine Immobilie an Kinder schenken, behalten aber das Wohnrecht oder das Recht auf Mieteinnahmen — und sparen dabei erheblich Schenkungsteuer.
Was ist ein Nießbrauch?
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist ein dingliches Recht: Der Nießbrauchberechtigte darf das Objekt nutzen und die Erträge (Miete) einbehalten — obwohl er nicht Eigentümer ist. Das Eigentum geht auf den Beschenkten über, der Nießbraucher behält die wirtschaftliche Nutzung.
Steuerlicher Vorteil: Wertabschlag bei Schenkung
Der Wert des Nießbrauchs wird vom Schenkungswert abgezogen. Das senkt die Steuerbemessungsgrundlage erheblich.
Bewertung des Nießbrauchs
Der Wert des Nießbrauchs hängt von der Jahresmiete und dem Vervielfältiger nach §§ 13–16 BewG ab. Der Vervielfältiger richtet sich nach dem Alter des Nießbrauchers und dem Zinssatz von 5,5%.
| Alter des Nießbrauchers | Vervielfältiger (ca.) |
|---|---|
| 50 Jahre | ca. 11,2 |
| 60 Jahre | ca. 9,0 |
| 70 Jahre | ca. 6,7 |
| 80 Jahre | ca. 3,9 |
Wer trägt welche Kosten?
Der Nießbraucher trägt in der Regel die laufenden Kosten (Instandhaltung, Nebenkosten). Größere Instandsetzungen kann vertraglich geregelt werden. Steuerlich: Der Nießbraucher erzielt Einkünfte aus Vermietung, der Eigentümer (Kind) nicht.
Nießbrauch vs. Wohnrecht
Ein einfaches Wohnrecht (§ 1093 BGB) erlaubt nur die persönliche Nutzung — keine Untervermietung. Der Nießbrauch ist umfassender: Er erlaubt auch Vermietung an Dritte und damit die Vereinnahmung aller Erträge.
Der Nießbrauchberechtigte kann die Immobilienwerbungskosten (AfA, Zinsen, Instandhaltung) geltend machen — da er wirtschaftlich der Vermieter ist. Das Kind (Eigentümer) kann dagegen nichts absetzen, solange der Nießbrauch besteht.
Ja, durch notarielle Aufhebung. Achtung: Eine nachträgliche Aufhebung des Nießbrauchs gilt als erneute Zuwendung und kann neue Schenkungsteuer auslösen. Das sollte im Vorfeld geplant sein.
Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten (er ist nicht vererblich, § 1061 BGB). Das Kind erhält dann das volle Eigentumsrecht — ohne weitere Steuer.
