Beim Neubau einer Immobilie auf einem bereits erworbenen Grundstück gibt es eine clevere Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu minimieren: das Splitting von Grundstückskauf und Bauleistung in zeitlich getrennte Verträge.
Das Problem: Einheitliches Vertragswerk
Die Grunderwerbsteuer wird normalerweise auf den Gesamtkaufpreis erhoben — inklusive Bauleistungen, wenn Grundstück und Bau aus einer Hand kommen (einheitliches Vertragswerk). Das Finanzamt behandelt dann alles als einen steuerpflichtigen Vorgang.
Die Lösung: Echter zeitlicher und sachlicher Abstand
Wenn zwischen dem Kauf des unbebauten Grundstücks und dem Abschluss des Bauvertrags ein ausreichender Zeitraum liegt — und der Bauunternehmer unabhängig vom Grundstücksverkäufer ist — fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis.
| Szenario | GrESt-Basis | Beispiel bei 6,5% |
|---|---|---|
| Einheitliches Vertragswerk (Grundstück €100k + Bau €300k) | €400.000 | €26.000 |
| Getrenntes Vertragswerk (nur Grundstück €100k) | €100.000 | €6.500 |
| Ersparnis | — | €19.500 |
Voraussetzungen für echtes Splitting
- Grundstückskauf und Bauvertrag zeitlich klar getrennt (mind. 6 Monate)
- Bauunternehmer und Grundstücksverkäufer sind nicht wirtschaftlich verbunden
- Käufer hat bei Grundstückskauf keine vertragliche Verpflichtung zum Bau
- Grundstück ist tatsächlich frei bebaubar (nicht schon mit Bauverpflichtung belastet)
Nein. Wenn das Finanzamt ein einheitliches Vertragswerk feststellt, wird die GrESt auf den Gesamtpreis erhoben — eine Aufteilung oder Anrechnung ist nicht möglich. Das Finanzamt schaut sehr genau auf zeitliche Abläufe.
Das kann als Indiz für ein einheitliches Vertragswerk gewertet werden — besonders wenn der Architekt schon mit dem Grundstücksverkäufer zusammenarbeitet. Vorsicht bei zu enger Verzahnung.
Nein. Reine Bau- und Werkleistungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer — nur der Erwerb von Grundstücken. Die GrESt entsteht nur durch den grundbuchpflichtigen Eigentumsübergang am Grundstück.
