Wer eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft, muss den Gewinn versteuern. Aber es gibt eine wichtige Ausnahme: Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen — auch innerhalb der 10-Jahresfrist. Die Bedingungen sind jedoch präzise.
Steuerfrei wenn: Im Verkaufsjahr + die beiden Vorjahre selbst bewohnt (mindestens)
Oder: Durchgehend zwischen Kauf und Verkauf selbst bewohnt
Verkauf: Ohne Spekulationssteuer — unabhängig von der Haltezeit
Gilt für: Haus, Eigentumswohnung (auch anteilig bei gemischter Nutzung)
Die Drei-Jahres-Regel im Detail
Der häufigste Weg zur steuerfreien Veräußerung: Die Immobilie wird im Veräußerungsjahr und in den beiden unmittelbar vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Das bedeutet nicht zwingend volle drei volle Jahre — auch ein paar Tage im Verkaufsjahr und ein paar Tage im drittletzten Jahr können reichen.
Beispiel: Kauf 2020, Verkauf 2024.
Eigennutzung: 2022 (auch nur kurz), 2023 (vollständig), 2024 (bis Verkauf).
Das reicht für die Steuerfreiheit — obwohl nur etwa 2 Jahre plus Resttage selbst genutzt wurde.
Was gilt als "zu eigenen Wohnzwecken genutzt"?
- Selbst darin wohnen (Hauptwohnsitz oder auch Zweitwohnsitz)
- Kinder, die noch Kindergeld beziehen, unentgeltlich wohnen lassen
- Nicht: Vermietung an Dritte
- Nicht: Leerstand oder ausschließliche Eigennutzung als Wochenenddomizil ohne Hauptwohnsitz
Gemischte Nutzung: Teilweise vermietet, teilweise selbst genutzt
Wenn eine Immobilie teils selbst genutzt und teils vermietet wurde, ist die Steuerbefreiung auf den selbst genutzten Anteil begrenzt. Bei einem Zweifamilienhaus, von dem eine Einheit vermietet war: Nur der Veräußerungsgewinn auf die vermietete Einheit ist steuerpflichtig. Der auf die Eigennutzung entfallende Teil ist steuerfrei.
| Nutzung | Steuerfreiheit |
|---|---|
| 100 % Eigennutzung (min. 2 Vorjahre + Verkaufsjahr) | Vollständig steuerfrei |
| 50 % Eigennutzung, 50 % vermietet | 50 % steuerfrei |
| Zuerst Vermietung, dann Eigennutzung (3J.) | Steuerfrei bei Einhaltung der Frist |
| Vermietung, kein Eigennutzungs-Zeitraum | Steuerpflichtig (§ 23 EStG) |
Das gilt als Eigennutzung "zu eigenen Wohnzwecken" — auch wenn das Kind der Nutzer ist und nicht der Eigentümer. Voraussetzung: Das Kind erhält noch Kindergeld (in Ausbildung oder Studium, unter 25 Jahre).
Dann wird der gesamte Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Es gibt keine Abstufung — entweder Freistellung (nach 10 Jahren oder Eigennutzung) oder volle Steuerpflicht. Ein paar Monate können Zehntausende Euro Steuer bedeuten.
Ja. Auch ein geerbtes Haus kann steuerfrei verkauft werden, wenn die Eigennutzungsbedingungen erfüllt sind. Die Haltezeit beginnt beim Erblasser — das heißt, wenn der Erblasser das Haus vor 10 Jahren gekauft hat, erbt man die laufende Spekulationsfrist — und das Restrisiko.
