Grundprinzip: Privatvermögen vs. Betriebsvermögen
Die Entscheidung, eine Immobilie privat oder über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zu halten, gehört zu den wichtigsten steuerlichen Gestaltungsfragen für Immobilieneigentümer. Nach § 1 Abs. 1 EStG unterliegen natürliche Personen mit ihren Einkünften der Einkommensteuer, während Kapitalgesellschaften wie die GmbH gemäß § 1 Abs. 1 KStG der Körperschaftsteuer unterliegen. Diese grundsätzlich unterschiedliche Besteuerung führt zu erheblichen Unterschieden bei der Gesamtbelastung.
Im Privatvermögen werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG ermittelt. Der Eigentümer kann hier Werbungskosten wie Zinsen, Instandhaltungskosten, Gebühren und die Abschreibung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG geltend machen. Allerdings unterliegen die positiven Mietüberschüsse seinem persönlichen Einkommensteuersatz, der bis zu 45 Prozent plus Solidaritätszuschlag betragen kann. Im Gegensatz dazu werden Gewinne einer GmbH mit einer Körperschaftsteuer von 15 Prozent, Gewerbesteuer (durchschnittlich 14 Prozent) und Solidaritätszuschlag besteuert, was sich auf etwa 29 bis 30 Prozent Gesamtbelastung summiert.
Steuerbelastung bei laufenden Erträgen: Ein konkreter Vergleich
Betrachten wir ein konkretes Rechenbeispiel: Ein Immobilieneigentümer kauft ein Mehrfamilienhaus für 500.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei 30.000 Euro. Die Finanzierungskosten betragen 8.000 Euro pro Jahr, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten belaufen sich auf 5.000 Euro. Die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 3 EStG (für Gebäude: 2 Prozent, also 10.000 Euro jährlich) kann ebenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Die Berechnung im Privatvermögen:
- Mieteinnahmen: 30.000 Euro
- Abzug Zinsen: -8.000 Euro
- Abzug Instandhaltung/Verwaltung: -5.000 Euro
- Abzug Abschreibung: -10.000 Euro
- Steuerpflichtiger Mietüberschuss: 7.000 Euro
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent (ein realistisches Szenario für höhere Einkommen) plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag ergibt sich eine Gesamtsteuerquote von etwa 44,23 Prozent. Die Steuerbelastung beträgt folglich 3.096 Euro pro Jahr. Nach Steuern verbleiben dem Eigenkapitalgeber 3.904 Euro als freier Cashflow.
In der GmbH stellt sich die Situation anders dar:
- Mieteinnahmen: 30.000 Euro
- Abzug Zinsen: -8.000 Euro
- Abzug Instandhaltung/Verwaltung: -5.000 Euro
- Abzug Abschreibung: -10.000 Euro
- Gewinn der GmbH: 7.000 Euro
- Körperschaftsteuer (15 %): -1.050 Euro
- Gewerbesteuer (durchschn. 14 %): -980 Euro
- Solidaritätszuschlag: -112 Euro
- Verbleibender Gewinn nach Steuern: 4.858 Euro
Auf den ersten Blick scheint die GmbH attraktiver zu sein, da mehr Gewinn verbleibt. Allerdings ist zu beachten, dass dieser Gewinn in der GmbH verbleibt und bei einer späteren Entnahme oder Gewinnausschüttung nochmals der Einkommensteuer des Anteilseigners unterliegt. Dies führt zu einer Doppelbesteuerung, falls Gewinne entnommen werden.
Kaufpreisallokation und Abschreibung: Der Zeitwertvorteil
Ein wesentlicher Unterschied zwischen Privat- und GmbH-Lösung besteht in der Behandlung der Abschreibung bei Kaufpreisallokation. Nach § 7 Abs. 4 EStG für Privatpersonen und § 7 Abs. 4 KStG für GmbHs beträgt die Abschreibung für Gebäude 2 Prozent jährlich (50-jährige Lebensdauer). Allerdings erlaubt die AfA-Tabelle für Wohngebäude nach dem 31.12.2023 nur noch diese 2 Prozent.
Entscheidend ist die Kaufpreisallokation bei Kauf einer bestehenden Immobilie: Der Kaufpreis muss auf Grund und Gebäude aufgeteilt werden. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro kann typischerweise etwa 80 Prozent (400.000 Euro) dem Gebäude zugeordnet werden und 20 Prozent (100.000 Euro) dem Grund. Dies ergibt eine jährliche Abschreibung von 8.000 Euro (2 % von 400.000 Euro). Eine GmbH hat hier dieselben Möglichkeiten wie eine Privatperson, kann aber bei einer Bilanzierung nach §§ 4 Abs. 1 oder 5 EStG (für Einzelunternehmen) oder den GmbH-Rechnungslegungsvorschriften präzisere Ansätze nutzen.
Allerdings offenbart sich hier ein zweiter Faktor: Wenn eine GmbH die Immobilie später verkauft, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Besteuerung nach § 8 Abs. 3 KStG, also ebenfalls der Körperschaftsteuer. Im Privatvermögen ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 1 EStG steuerfrei, wenn die Haltedauer zehn Jahre übersteigt (Zehnjahresfrist) oder die Immobilie vor Ablauf von zwei Jahren nach Erwerb veräußert wird (Zwei-Jahres-Frist für Spekulationsobjekte).
Veräußerungsgewinne und die Zehn-Jahres-Frist
Dies ist ein absolut entscheidender Punkt: Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist ein Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden steuerfrei, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Dies gilt nicht für Immobilien, die nur zu Werbezwecken gekauft wurden.
Betrachten wir ein zweites Rechenbeispiel: Eine Immobilie wird für 500.000 Euro gekauft und nach 12 Jahren für 650.000 Euro verkauft. Der Veräußerungsgewinn beträgt 150.000 Euro.
- Im Privatvermögen: Gewinn ist steuerfrei (über 10 Jahre gehalten). Netto verbleiben: 150.000 Euro
- In der GmbH: Der Gewinn unterliegt der Körperschaftsteuer (15 %), Gewerbesteuer (14 %) und Solidaritätszuschlag. Gesamtquote etwa 30 %. Steuerbelastung: 45.000 Euro. Nach Steuern verbleiben: 105.000 Euro
Dies ist ein erheblicher Unterschied von 45.000 Euro zugunsten der Privatvermögenshaltung. Diese Ersparnis ist nicht zu vernachlässigen und sollte zentral in die Überlegung einfließen. Allerdings gilt diese Steuerfreiheit nicht, wenn die Immobilie im Betriebsvermögen gehalten wurde (etwa
