Grundsteuerreform 2025: So berechnet sich die neue Grundsteuer

Warum gibt es eine neue Grundsteuer?

Das Bundesverfassungsgericht kippte 2018 die alten Einheitswerte aus den 1960er Jahren als verfassungswidrig. Seitdem hat der Gesetzgeber ein neues Berechnungsmodell entwickelt, das ab 2025 gilt. Viele Grundstückseigentümer erleben Überraschungen – nach oben wie nach unten.

Das Bundesmodell: Berechnung in drei Schritten

Bundesländer mit eigenem Modell

Mehrere Bundesländer haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle eingeführt:

• Bayern: Flächenmodell – nur Fläche, kein Wert (keine Bodenrichtwert-Abhängigkeit)
• Baden-Württemberg: Bodenrichtwertmodell – nur Grundstückswert, kein Gebäudewert
• Hamburg: Wohnlagenmodell mit Zu-/Abschlägen
• Hessen: Flächen-Faktor-Modell
• Niedersachsen, Sachsen, Saarland: Bundesmodell mit geänderten Steuermesszahlen

Wer zahlt mehr, wer zahlt weniger?

Grobe Tendenz (abhängig von Bundesland und Gemeinde):

• Stadtlagen, Hochpreisgebiete (z.B. München, Frankfurt): Oft höhere Grundsteuer durch gestiegene Bodenrichtwerte
• Ländliche Gebiete, Ostdeutschland: Oft niedrigere oder ähnliche Grundsteuer
• Alte Industrielagen: Entlastung durch geringere Bodenrichtwerte
• Bayern: Kaum Änderungen durch Flächenmodell

Grundsteuer für Mieter: Umlage auf Nebenkosten

Steigt die Grundsteuer für Vermieter, kann diese auf Mieter umgelegt werden – sofern der Mietvertrag dies vorsieht (Betriebskostenabrechnung). Für Mieter in gefragten Lagen kann die Grundsteuerreform damit indirekt zu höheren Wohnkosten führen.

Wie prüfe ich meinen neuen Grundsteuerbescheid?

• Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt erhalten und prüfen
• Bodenrichtwert-Daten auf dem Portal des Bundeslands abrufen
• Fehler im Grundsteuerwert innerhalb der Einspruchsfrist anfechten
• Viele Einsprüche laufen bereits – anhängige Musterverfahren beobachten

Häufige Fragen zur Grundsteuerreform

Ab wann gilt die neue Grundsteuer?

Die neuen Grundsteuerwerte wurden 2022 festgestellt. Die Steuer nach neuen Werten gilt ab dem 1. Januar 2025. Erste Bescheide mit neuen Beträgen kommen 2025.

Was kann ich gegen einen falschen Grundsteuerwert tun?

Einspruch beim Finanzamt einlegen – innerhalb der im Bescheid genannten Einspruchsfrist (meist 1 Monat). Viele Finanzgerichte beschäftigen sich aktuell mit der Verfassungsmäßigkeit der neuen Werte.

Ist die neue Grundsteuer verfassungskonform?

Das wird geprüft. Mehrere Finanzgerichte zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit, insbesondere in Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden. Vorsorglicher Einspruch empfohlen.