Grundsteuer auf Mieter umlegen: Das Wichtigste im Überblick
Die Frage, ob Vermieter die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen dürfen, beschäftigt viele Immobilieneigentümer und Mietrechtler. Die gute Nachricht: Ja, die Umlage ist grundsätzlich möglich, unterliegt aber bestimmten rechtlichen Voraussetzungen und Regeln. Nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV), speziell gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV, zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten. Das bedeutet, dass der Vermieter diese Kosten nicht vollständig selbst tragen muss, sondern sie unter bestimmten Bedingungen auf die Mieter verteilen kann.
Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Die Umlage ist nicht automatisch möglich. Sie benötigt eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag. Allgemeine Formulierungen wie „Der Mieter trägt die gesetzlichen Betriebskosten" sind dabei ausreichend, um die Umlage der Grundsteuer zu legitimieren. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Umlage funktioniert, welche Formvorschriften zu beachten sind und welche Fallstricke Sie vermeiden sollten.
Rechtliche Grundlagen: Betriebskostenverordnung und Mietrecht
Die rechtliche Grundlage für die Umlage der Grundsteuer finden wir in der Betriebskostenverordnung. Der § 2 Abs. 1 BetrKV listet die umlagefähigen Betriebskosten auf und nennt unter Nummer 1 ausdrücklich die „Grundsteuer". Damit ist eindeutig geregelt, dass diese Kostenart grundsätzlich auf die Mieter übertragen werden kann. Dies setzt jedoch voraus, dass der Mietvertrag diese Umlage vorsieht.
Der § 556 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bildet die übergeordnete Norm: Danach kann der Vermieter den Mieter zur Zahlung von Miete und Betriebskosten verpflichten. Die Betriebskostenverordnung konkretisiert dann, welche Kosten überhaupt umlagefähig sind. Wichtig zu wissen: Nur Kosten, die in der BetrKV aufgelistet sind, dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Kosten, die nicht aufgeführt sind, muss der Vermieter selbst tragen.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Transparenzanforderung. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter dem Mieter spätestens einen Monat nach Vertragsabschluss eine Aufstellung der voraussichtlichen Betriebskosten mitteilen. Diese Mitteilungspflicht gilt für alle umlagefähigen Betriebskosten, einschließlich der Grundsteuer. Der Mieter hat so die Möglichkeit, die kalkulierten Kosten nachzuvollziehen und bei Bedarf zu reklamieren.
Voraussetzungen für die Umlage der Grundsteuer
Damit die Grundsteuer wirksam auf den Mieter umgelegt werden kann, müssen folgende notwendige Voraussetzungen erfüllt sein:
- Mietvertragliche Vereinbarung: Der Mietvertrag muss eine Klausel enthalten, die die Umlage von Betriebskosten regelt. Dies kann allgemein formuliert sein, beispielsweise „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung" oder „Der Mieter hat Betriebskosten zu zahlen".
- Rechtsgültige Grundsteuer: Die Grundsteuer muss von der Gemeinde oder dem Finanzamt ordnungsgemäß festgesetzt sein. Es darf sich nicht um fehlerhafte oder umstrittene Bescheide handeln.
- Abrechnung nach Betriebskostenverordnung: Die Abrechnung muss den Vorgaben der BetrKV entsprechen und alle erforderlichen Informationen enthalten.
- Korrekte Schlüsselung: Bei Mehrfamilienhäusern muss die Grundsteuer nach einem nachvollziehbaren Schlüssel auf die einzelnen Mieteinheiten verteilt werden, üblicherweise nach dem Flächenanteil oder der Einheitswertquote.
Eine besondere Anforderung ergibt sich aus der Neubewertung der Grundsteuer. Seit dem 1. Januar 2025 gelten neue Grundsteuerhebesätze für die Grundsteuer B (Grundsteuer für bebaute Grundstücke). In vielen Bundesländern ist die Grundsteuer B erheblich gesunken, in anderen ist sie angestiegen. Der Vermieter muss diese neuen Festsetzungsbescheide vorliegen haben, um korrekt abrechnen zu können. Die Abrechnung sollte erst nach Erhalt der aktuellen Festsetzungsbescheide erfolgen.
Abrechnung und Umlage: Praktische Durchführung
Die praktische Umlage der Grundsteuer erfolgt in der Regel im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter muss dabei folgende Schritte befolgen:
- Ermittlung der Gesamtgrundsteuer: Der Vermieter prüft den aktuellen Grundsteuerhebesatz und Festsetzungsbescheid für die gesamte Immobilie oder das Grundstück.
- Schlüsselfestlegung: Die Gesamtgrundsteuer wird auf die einzelnen Mieteinheiten verteilt, meist nach Quadratmeter Wohnfläche oder nach den Einheitswertquoten.
- Berechnung des Miesteils: Jeder Mieter erhält seinen anteiligen Grundsteuerbetrag zugerechnet.
- Abrechnung und Mitteilung: In der Betriebskostenabrechnung wird der Anteil transparent dargestellt und mit bereits geleisteten Vorauszahlungen verrechnet.
Beispiel 1: Umlage in einem Zweifamilienhaus
Ein Vermieter besitzt ein Zweifamilienhaus mit insgesamt 180 Quadratmetern Wohnfläche. Die jährliche Grundsteuer B für das gesamte Grundstück beträgt 960 Euro. Die Wohnung im Erdgeschoss hat eine Fläche von 75 Quadratmetern, die Wohnung im Obergeschoss von 105 Quadratmetern. Die Schlüsselung erfolgt nach Wohnfläche.
Berechnung für die Erdgeschosswohnung: (75 Quadratmeter ÷ 180 Quadratmeter) × 960 Euro = 400 Euro pro Jahr
Berechnung für die Obergeschosswohnung: (105 Quadratmeter ÷ 180 Quadratmeter) × 960 Euro = 560 Euro pro Jahr
Jeder Mieter zahlt dann monatlich einen Vorauszahlungsbetrag (400 Euro ÷ 12 Monate = 33,33 Euro oder 560 Euro ÷ 12 Monate = 46,67 Euro). Bei der jährlichen Abrechnung wird dieser Betrag mit tatsächlich bezahlten Vorauszahlungen verrechnet.
Beispiel 2: Größeres Mehrfamilienhaus mit Steigerung
Ein Vermieter hat ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen. Wohn- und Nutzfläche sind wie folgt verteilt: Wohnung A (60 qm), Wohnung B (70 qm), Wohnung C (80 qm), Wohnung D (90 qm). Die bisherige Grundsteuer B betrug 2.400 Euro pro Jahr. Nach der Neubewertung seit 2025 beträgt sie nun 2.640 Euro pro Jahr (Steigerung um 10 Prozent).
Gesamtwohnfläche: 300 Quadratmeter. Anteil von Wohnung A: (60 ÷ 300) × 2.640 Euro = 528 Euro; Anteil von Wohnung B: (70 ÷ 300) × 2.640 Euro = 616 Euro;
