Die Grundsteuerreform ist in Kraft — ab 2025 wird Grundsteuer auf Basis der neuen Grundstücksbewertung erhoben. Was das für Eigentümer und Mieter bedeutet, wo die Hebesätze steigen und was Sie bei Ihrem Bescheid prüfen sollten.
Neue Bewertungsgrundlage: Grundsteuerwert statt Einheitswert
Öffnungsklausel: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg u.a. haben eigene Modelle
Aufkommensneutralität: Ziel — aber Einzelfälle können stark abweichen
Grundsteuerbescheid: Bis Ende 2025 zugestellt (für 2025)
Warum war die Reform nötig?
Die bisherige Grundsteuer basierte auf Einheitswerten aus dem Jahr 1964 (West) und 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Werte 2018 für verfassungswidrig — sie spiegelten die tatsächlichen Grundstückswerte nicht mehr wider. Bis Ende 2024 mussten alle Länder reformieren.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung erfolgt weiterhin dreistufig, aber mit neuen Werten:
| Schritt | Alt | Neu (ab 2025) |
|---|---|---|
| Grundlage | Einheitswert (1964) | Grundsteuerwert (aktuell) |
| Steuermesszahl | 0,35 % (Grundstücke) | 0,034 % (Wohnen) / 0,034 % (Nichtwohnen) |
| Hebesatz | Von Gemeinde festgelegt | Von Gemeinde festgelegt (angepasst) |
| Ergebnis | Grundsteuerbetrag | Grundsteuerbetrag |
Bundesmodell vs. Ländermodelle
Nicht alle Bundesländer nutzen das Bundesmodell. Die Öffnungsklausel im Grundgesetz ermöglicht eigene Modelle:
- Bundesmodell: 11 Bundesländer (NRW, Hessen, Rheinland-Pfalz, Sachsen etc.)
- Bayern: Flächenmodell (Grundstücks- und Gebäudefläche, ohne Wert)
- Baden-Württemberg: Modifiziertes Bodenwertmodell
- Hamburg: Wohnlagemodell
- Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell
- Hessen: Flächen-Faktor-Modell
Was Eigentümer jetzt prüfen sollten
- Grundsteuerbescheid 2025 erhalten? Mit Vorjahr vergleichen
- Grundsteuerwertbescheid (2022 Erklärung) prüfen — war der Wert korrekt?
- Bei Verdacht auf Fehler: Einspruch einlegen (1 Monat Frist ab Bescheiderhalt)
- Als Vermieter: Grundsteuer auf Mieter umlegen (ist Betriebskosten)
- Als Eigennutzer: Keine Absetzbarkeit, aber prüfen ob Bescheid korrekt ist
Der Grundsteuerwertbescheid (aus der Grundsteuererklärung 2022) ist der Ausgangspunkt. War er falsch und hatten Sie keinen Einspruch eingelegt, ist er bestandskräftig. In einigen Ländern laufen noch Musterklagen — Beobachter raten, betroffene Bescheide offenzuhalten.
Grundsteuer gehört zu den umlegbaren Betriebskosten. Steigt sie, kann der Vermieter die höheren Kosten über die Betriebskostenabrechnung weitergeben. Das ist legal — muss aber im Mietvertrag vereinbart sein.
Nach der einmaligen Erklärung 2022 (für die neue Bewertung) ist regulär keine jährliche Erklärung nötig. Nur bei wesentlichen Änderungen (An-/Umbau, Nutzungsänderung) muss eine neue Erklärung abgegeben werden.
