Die Reform der Grundsteuer 2026 – Ein Überblick
Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen der deutschen Gemeinden und wird seit Jahrzehnten nach den gleichen Prinzipien erhoben. Mit der Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 in Kraft getreten ist und ihre praktischen Auswirkungen ab 2026 zeigt, werden die Berechnungsgrundlagen grundlegend modernisiert. Diese Reform betrifft Millionen von Grundstückseigentümern in Deutschland und führt zu teilweise erheblichen Veränderungen bei den zu zahlenden Beträgen.
Die bisherige Berechnung basierte auf Einheitswerten, die teilweise aus dem Jahr 1964 stammten und längst nicht mehr der wirtschaftlichen Realität entsprachen. Das Bundesverfassungsgericht hat diese veralteten Grundlagen wiederholt kritisiert und eine Neuregelung verlangt. Nun erfolgt die Berechnung der Grundsteuer auf Basis aktueller Grundstückswerte und moderner Bewertungsmethoden. Jeder Eigentümer muss seine Immobilie neu anmelden und dabei detaillierte Informationen zu seiner Liegenschaft bereitstellen.
Die drei Schritte der Grundsteuerberechnung
Die Berechnung der Grundsteuer nach der neuen Regelung folgt einem transparenten dreistufigen System, das für alle Bundesländer einheitlich ist. Dieses System ermöglicht eine nachvollziehbare Kalkulation und verhindert Willkürlichkeit. Allerdings nutzen einige Bundesländer wie Baden-Württemberg, Bayern und Hessen Öffnungsklauseln, um abweichende Bewertungsmethoden anzuwenden. Dennoch beruht auch in diesen Ländern die Grundberechnung auf den gleichen drei Stufen.
Der erste Schritt besteht darin, den Grundsteuerwert gemäß Bewertungsgesetz (BewG) zu ermitteln. Dies ist der Verkehrswert der Immobilie, der sich aus verschiedenen Faktoren zusammensetzt. Im zweiten Schritt wird dieser Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert, die gesetzlich festgelegt ist. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Im dritten Schritt multipliziert man den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde, wobei sich die finale Grundsteuer ergibt. Diese dreigliedrige Struktur ermöglicht es den Gemeinden, durch Anpassung des Hebesatzes ihre Einnahmen zu regulieren, ohne dass die übergeordnete Bewertung verändert werden muss.
Schritt 1: Ermittlung des Grundsteuerwertes
Der Grundsteuerwert ist das Fundament der gesamten Berechnung und wird nach einheitlichen bundesweiten Regeln ermittelt. Für bebaute Grundstücke mit Wohngebäuden gilt das sogenannte Ertragswertverfahren gemäß § 21 BewG. Dabei wird berücksichtigt, welche Mieteinnahmen das Gebäude voraussichtlich erzielen wird. Für unbebaute Grundstücke und Grundstücke mit Geschäftsgebäuden kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.
Bei Wohngebäuden erfolgt die Berechnung des Grundsteuerwertes nach folgendem Schema: Der Wert ergibt sich aus den Jahresnettomieteinnahmen multipliziert mit dem sogenannten Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger variiert je nach Bundesland und Bodenrichtwert. Für ein Einfamilienhaus mit angenommenen Jahresmieteinnahmen von 15.000 Euro und einem Vervielfältiger von 14,5 errechnet sich ein Grundsteuerwert von 217.500 Euro.
Schritt 2: Multiplikation mit der Steuermesszahl
Die Steuermesszahl ist bundesweit einheitlich festgelegt und beträgt gemäß § 25 GrStG 0,34 Promille für bebaute Grundstücke und 0,26 Promille für unbebaute Grundstücke. Dies ist ein deutlicher Unterschied zur bisherigen Regelung, wo Steuermesszahlen bis 1,2 Promille erreichten. Der Messbetrag ist das Zwischenergebnis, das sich ergibt, wenn der Grundsteuerwert mit dieser Steuermesszahl multipliziert wird.
Nehmen wir unser Beispiel: Ein Grundsteuerwert von 217.500 Euro wird mit der Steuermesszahl von 0,0034 (0,34 Promille) multipliziert. Das Ergebnis ist ein Grundsteuermessbetrag von 739,50 Euro. Dieser Betrag ist bundesweit identisch, unabhängig davon, in welcher Gemeinde sich das Grundstück befindet. Er bildet die Grundlage für den letzten Berechnungsschritt.
Schritt 3: Anwendung des Gemeinde-Hebesatzes
Der Hebesatz ist das Mittel, mit dem jede Gemeinde ihre Grundsteuereinnahmen reguliert. Jede Kommune kann ihren eigenen Hebesatz festlegen und damit die für ihre Bürger anfallende Grundsteuer selbst bestimmen. Der Hebesatz wird in Prozent ausgedrückt und wird auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Nach § 14 GrStG können Gemeinden ihre Hebesätze frei wählen, müssen aber über eine bestimmte Mindestsumme eine Gesamteinnahme erzielen.
Die Hebesätze variieren bundesweit erheblich. Während einige wohlhabende Gemeinden mit Hebesätzen von 200 bis 250 Prozent auskommen, liegen die Sätze in anderen Gemeinden bei 500 bis 600 Prozent oder höher. Ein typischer Hebesatz in Deutschland liegt zwischen 350 und 450 Prozent. Mit dem Hebesatz von 400 Prozent aus unserem Rechenbeispiel ergibt sich eine endgültige Grundsteuer von 739,50 Euro × 4 = 2.958 Euro pro Jahr.
Detailliertes Rechenbeispiel: Einfamilienhaus
Um die neue Grundsteuerberechnung praktisch zu verdeutlichen, folgt ein ausführliches Rechenbeispiel für ein typisches Einfamilienhaus. Angenommen wird folgende Situation: Ein Einfamilienhaus in einer mittelgroßen deutschen Stadt mit einem Grundstück von 800 Quadratmetern. Das Haus wurde 1995 erbaut und wird vom Eigentümer selbst bewohnt.
Schritt 1: Grundsteuerwert ermitteln
Nach dem Ertragswertverfahren gemäß § 21 BewG wird zunächst die potenzielle Jahresnettomiete geschätzt. In diesem Fall wird angenommen, dass das Haus bei Vermietung etwa 16.000 Euro Bruttomiete pro Jahr erzielen würde. Unter Abzug von 20 Prozent für Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand ergibt sich eine Nettomiete von 12.800 Euro. Mit einem in diesem Bundesland geltenden Vervielfältiger von 15 errechnet sich der Grundsteuerwert wie folgt:
- Jahresnettomiete: 12.800 Euro
- Vervielfältiger: 15
- Grundsteuerwert: 12.800 × 15 = 192.000 Euro
Schritt 2: Grundsteuermessbetrag berechnen
Der ermittelte Grundsteuerwert wird nun mit der Steuermesszahl multipliziert. Für bebaute Grundstücke gilt die bundeseinheitliche Steuermesszahl von 0,34 Promille gemäß § 25 GrStG:
- Grundsteuerwert: 192.000 Euro
- Steuermesszahl: 0,0034
- Grundsteuermessbetrag: 192.000 × 0,0034 = 652,80 Euro
Schritt 3: Hebesatz anwenden
Die betreffende Gemeinde hat einen Hebesatz von 420 Prozent festgesetzt. Dies ist ein realistischer Wert für deutsche Gemeinden. Der Hebesatz wird als Dezimalfaktor auf den Messbetrag angewendet:
- Grundsteuermessbetrag: 652,80 Euro
- Hebesatz: 420 Prozent (Faktor
