Das Familienheim: Steuerfreie Vererbung möglich
Das selbstgenutzte Familienheim genießt bei der Erbschaftsteuer eine besondere Schutzstellung: Es kann unter bestimmten Bedingungen komplett erbschaftsteuerfrei auf Ehepartner oder Kinder übertragen werden – unabhängig vom Wert der Immobilie.
Steuerbefreiung Familienheim: Zwei Varianten
| Erbe | Steuerbefreiung | Bedingung |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Partner | 100 % – kein Größenlimit | Selbstnutzung für mind. 10 Jahre nach Erbfall |
| Kinder (und Enkel bei vorverstorbenem Kind) | 100 % – bis 200 qm Wohnfläche | Selbstnutzung für mind. 10 Jahre; Kind muss minderjährig oder volljährig sein |
| Kinder über 200 qm | Nur die 200 qm sind steuerfrei | Rest: Steuerpflichtig |
Voraussetzungen für die Steuerbefreiung
- Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod selbst genutzt (oder war aus zwingenden Gründen – z.B. Pflegebedürftigkeit – daran gehindert)
- Die Immobilie muss im Inland, in der EU oder im EWR belegen sein
- Erbe nutzt die Immobilie unmittelbar nach Erbfall selbst zu Wohnzwecken
- Erbe nutzt die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst (Behaltensfrist)
- Bei Kindern: Wohnfläche bis 200 qm begünstigt
Behaltensfrist 10 Jahre: Das Risiko
Wer die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall verkauft, vermietet oder aufgibt, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend. Die volle Erbschaftsteuer wird nachgefordert:
Was passiert, wenn das Haus sanierungsbedürftig ist?
Die Steuerbefreiung gilt auch dann, wenn der Erbe zunächst Sanierungsarbeiten durchführen muss, bevor er einzieht – solange der Einzug unverzüglich (innerhalb weniger Monate) nach dem Erbfall erfolgt. Verzögerungen durch notwendige Sanierungen werden akzeptiert.
Checkliste: Familienheim-Steuerbefreiung sichern
- Klare testamentarische Regelung: Das Familienheim dem Ehepartner oder Kind vermachen
- Einzug des Erben dokumentieren (Ummeldung, Strom, etc.)
- 10-Jahres-Frist in Kalender eintragen und erst dann über Verkauf nachdenken
- Bei Kindern: Wohnfläche prüfen (Grundriss dokumentieren)
- Bei Pflegebedürftigkeit des Erblassers: Nachweis der Verhinderung sichern
Häufige Fragen zum Familienheim
Nein. Die Familienheim-Steuerbefreiung gilt nur für Eigentumswohnungen und Eigenheime – nicht für gemietete Wohnungen oder Vermietungsobjekte.
Die Steuerbefreiung entfällt grundsätzlich. Ausnahme: Wenn ein zwingender Grund vorliegt (Pflegebedürftigkeit, nachgewiesener beruflicher Umzug). In solchen Fällen hat der BFH Ausnahmen anerkannt.
Ja. Wenn das Familienheim an mehrere Kinder vererbt wird, gilt die Steuerbefreiung für jeden Miterben anteilig – aber jedes Kind muss das Haus selbst nutzen (Herausforderung bei mehreren Erben). Alternativ: Testament gibt Haus an ein Kind, anderen erhalten Ausgleich.
