AfA & Sonderabschreibungen – Abschreibung optimal nutzen
AfA\u00a0& Sonderabschreibungen – Abschreibung optimal nutzen
In der Vermietung von Immobilien ist die Absetzung für Abnutzung (AfA) der zentrale Hebel zur Steueroptimierung. Dieser Artikel vertieft die Grundlagen und zeigt, wie Sie lineare, degressive und Sonderabschreibungen kombinieren können. Lesen Sie zuerst unseren Überblick „Steueroptimierung mit Immobilien – Strategien und Konzepte“, um den Gesamtzusammenhang zu verstehen.
1. Lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG)
Bei der linearen AfA wird jedes Jahr ein fester Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grundstück) steuerlich abgesetzt. Die Sätze richten sich nach dem Baujahr des Gebäudes:
- 2 % jährlich für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden.
- 2,5 % jährlich für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden.
- 3 % jährlich für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. Durch diese Änderung wird die Nutzungsdauer auf 33 ⅓ Jahre verkürzt.
Die lineare AfA startet im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung. Wird die Immobilie im laufenden Jahr gekauft, darf die Abschreibung nur zeitanteilig geltend gemacht werden.
Praktische Beispiele
Angenommen, Sie erwerben ein Wohngebäude (Baujahr 2023) für 500.000 € (ohne Grundstück). Bei einem AfA-Satz von 3 % können Sie jährlich 15.000 € als Werbungskosten ansetzen. Liegt Ihr individueller Steuersatz bei 42 %, ergibt das eine Steuerersparnis von 6.300 € pro Jahr.
2. Degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG)
Um den Wohnungsbau anzukurbeln, wurde im Wachstumschancengesetz 2024 die degressive AfA für neu errichtete Mietwohngebäude eingeführt. Sie ergänzt die Erhöhung der linearen AfA auf 3 %. Voraussetzungen sind:
- Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.
- Die Immobilie muss bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben werden.
- Es handelt sich um ein neu gebautes Wohngebäude; die Abschreibung gilt auch für Objekte in anderen EU-/EWR-Staaten.
Im ersten Jahr können 5 % der Investitionskosten abgeschrieben werden, in den Folgejahren jeweils 5 % des Restwerts. Ein Wechsel zur linearen AfA (3 % jährlich) ist jederzeit möglich. Durch die hohe Anfangsabschreibung lässt sich der Steuervorteil in die Anfangsjahre der Vermietung verlagern.
Beispielrechnung
Bei Investitionskosten von 400.000 € kann im ersten Jahr 20.000 € abgeschrieben werden, im zweiten Jahr 19.000 € usw., sodass innerhalb von sechs Jahren rund 106.000 € steuerlich geltend gemacht werden.
3. Sonderabschreibung (§ 7b EStG)
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG soll den Mietwohnungsneubau fördern. Sie erlaubt für Bauanträge zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2026 eine zusätzliche Abschreibung von 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten vier Jahren. Bedingungen:
- Der begünstigte Wohnraum muss den energetischen Standards (EH 40/QNG) entsprechen und die Baukosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter nicht überschreiten.
- Die Sonder-AfA wird zusätzlich zur linearen AfA (2 %) gewährt.
- Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung schließt die Sonderabschreibung nicht aus.
Vor der Inanspruchnahme sollten Sie die Einhaltung der De‑minimis-Beihilfen prüfen – diese gelten für Unternehmer, bei privaten Vermietern spielen sie meist keine Rolle.
4. Strategien für vermögende Investoren
Vermögende Immobilieninvestoren können lineare und degressive Abschreibungen strategisch kombinieren. Beispiel:
- Zuerst degressive AfA nutzen, um in den ersten Jahren Liquidität für die Tilgung oder weitere Investitionen freizusetzen.
- Später zu einer linearen AfA wechseln, um eine konstante Abschreibungsbasis zu sichern.
- Bei Neubauprojekten prüfen, ob die Sonderabschreibung nach §7b EStG zusätzliche Vorteile bringt.
- In einer vermögensverwaltenden Immobilien‑GmbH können gewerbliche Gebäude generell mit 3 % abgeschrieben werden; der AfA‑Step‑Up-Effekt bei der Einbringung von Immobilien kann die Bemessungsgrundlage erhöhen.
Fazit
Die optimale Abschreibungsstrategie hängt von Baujahr, Nutzungsart, Finanzierungsstruktur und persönlichen Zielen ab. Eine vorausschauende Planung und die Kombination verschiedener AfA‑Formen sind entscheidend. Diese Informationen stellen keine Steuerberatung dar; holen Sie sich bei größeren Projekten immer individuellen Rat.
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