Immobilien‑GmbH oder Familienstiftung? – Strukturen im Vergleich
Immobilien‑GmbH oder Familienstiftung? – Strukturen im Vergleich
Die Wahl der richtigen Rechtsform für Immobilieninvestitionen entscheidet maßgeblich über die Steuerlast und das Vermögensmanagement. Zwei beliebte Modelle für vermögende Investoren sind die vermögensverwaltende Immobilien‑GmbH und die Immobilien‑Familienstiftung. Diese Seite vergleicht ihre Vor‑ und Nachteile. Für den Kontext lesen Sie auch unseren Überblick „Steueroptimierung mit Immobilien – Strategien und Konzepte“.
1. Immobilien‑GmbH
Bei einer vermögensverwaltenden Immobilien‑GmbH hält die Gesellschaft eigene Immobilien und verwaltet sie. Die laufende Steuerbelastung beträgt 15 % Körperschaftsteuer plus 5,5 % Solidaritätszuschlag, insgesamt also 15,825 %. Voraussetzung ist die erweiterte Grundbesitzkürzung, damit keine Gewerbesteuer erhoben wird. Andernfalls fallen je nach Standort 7 – 31,5 % Gewerbesteuer an.
Die Immobilien‑GmbH bietet folgende Vorteile:
- Niedrige laufende Steuerbelastung: 15,825 % auf die Mieteinkünfte.
- AfA‑Step‑Up: Beim Einbringen einer Immobilie in die GmbH kann die Bemessungsgrundlage der Abschreibung neu angesetzt werden, sodass höhere Abschreibungen möglich sind.
- Thesaurierungsvorteil: Nicht ausgeschüttete Gewinne bleiben zu 84,175 % in der Gesellschaft und können für weitere Investitionen genutzt werden.
- Flexibilität: Eine GmbH kann leichter aufgelöst oder verkauft werden als eine Stiftung. Anteile lassen sich übertragen; mit einer Holdingstruktur kann ein Share‑Deal den Veräußerungsgewinn auf ca. 1,5 % Steuerbelastung senken.
Nachteile sind:
- Veräußerungsgewinne sind steuerpflichtig: Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der GmbH werden die Wertzuwächse besteuert. Eine Steuerstundung ist nur möglich, wenn stille Reserven auf ein neues Objekt übertragen werden.
- Abgeltungsteuer bei Ausschüttungen: Gewinn ausschüttungen an Gesellschafter unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag.
- Gewerbesteuerrisiko: Schon kleine Nebentätigkeiten können dazu führen, dass die erweiterte Grundbesitzkürzung versagt wird. Dann steigt die Steuerbelastung erheblich.
2. Immobilien‑Familienstiftung
Die Immobilien‑Familienstiftung ist eine rechtlich verselbständigte Vermögensmasse, die den Interessen der Stifterfamilie dient. Sie eignet sich besonders zur langfristigen Sicherung großen Immobilienvermögens.
Steuerliche Vorteile:
- Niedrige laufende Steuerbelastung: Mieteinnahmen werden mit 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag besteuert; insgesamt 15,825 %. Es fällt keine Gewerbesteuer an.
- Grunderwerbsteuerbefreiung: Grundstücke, die durch Schenkung oder Erbschaft in das Stiftungsvermögen übertragen werden, sind von der Grunderwerbsteuer befreit.
- Steuerfreie Veräußerung: Immobilien können nach einer Haltefrist von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden – wie bei privaten Veräußerungsgeschäften.
- Vermögensschutz: Die Stiftung hat keine Anteile, die vererbt oder gepfändet werden können. Vermögenswerte bleiben langfristig gebunden.
Nachteile:
- Ausschüttungen an Destinatäre: Auszahlungen an die begünstigten Familienmitglieder unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag.
- Erbersatzsteuer: Alle 30 Jahre wird eine fiktive Erbschaftsteuer erhoben; der Freibetrag beträgt 800.000 €.
- Weniger Flexibilität: Eine Stiftung ist auf Dauer angelegt und lässt sich nur schwer auflösen oder ändern. Die Satzung muss sorgfältig gestaltet werden, um die Familie über Generationen zufrieden zu stellen.
3. Vergleich und Auswahlkriterien
Welches Konstrukt besser passt, hängt von den Zielen des Investors ab:
- Aufbaustrategie und Reinvestition: Die Immobilien‑GmbH bietet Vorteile durch den AfA‑Step‑Up und die Thesaurierung. Sie eignet sich, wenn Gewinne in neue Projekte reinvestiert und flexibel veräußert werden sollen.
- Vermögensschutz und Nachfolge: Eine Familienstiftung schützt Immobilien vor Gläubigern und Fragmentierung. Sie eignet sich, wenn das Vermögen dauerhaft in der Familie gehalten werden soll und die Nachfolge frühzeitig geregelt ist.
- Steuerschwere Verkäufe: Wer plant, Immobilien nach kurzer Zeit zu verkaufen, sollte die Steuerbelastung der GmbH beachten. Die Stiftung bietet hier einen Vorteil durch die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren.
- Verwaltungsaufwand: Eine GmbH erfordert eine ordentliche Buchhaltung, Jahresabschlüsse und ggf. Gewerbesteuererklärungen. Die Stiftung unterliegt einer Stiftungsaufsicht, die in vielen Bundesländern minimal ist, erfordert aber eine aufwendige Satzungsgestaltung.
Fazit
Beide Strukturen sind effektive Instrumente zur Steueroptimierung im Immobilienbereich. Die Immobilien‑GmbH punktet mit Flexibilität und Reinvestitionsmöglichkeiten, während die Familienstiftung langfristigen Vermögensschutz und steuerfreie Veräußerungsgewinne ermöglicht. Welche Variante die richtige ist, hängt von Ihren persönlichen und familiären Zielen ab. Lassen Sie sich in jedem Fall rechtlich und steuerlich beraten.
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