Steuern sparen mit Immobilien: AfA, Zinsen und Nebenkosten absetzen
Warum Immobilien steuerlich attraktiv sind
Immobilien gehoeren zu den wenigen Investments, bei denen das Finanzamt kraeftig mitfinanziert. Wer eine Immobilie vermietet, kann zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen – von der Abschreibung ueber Zinsen bis hin zu Reparaturen und Verwaltungskosten.
Das Prinzip ist einfach: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Aber alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhaengen, mindern diese Einnahmen. Im Idealfall entsteht auf dem Papier sogar ein Verlust, der mit anderen Einkuenften verrechnet wird. Das senkt die Steuerlast insgesamt.
Klingt zu schoen? Ist es nicht. Es gibt klare Regeln und typische Fehler. Hier der vollstaendige Ueberblick.
AfA-Abschreibung: So funktioniert sie
Die Absetzung fuer Abnutzung (AfA) ist der groesste Hebel beim Steuern sparen mit Immobilien. Sie erlaubt es, die Anschaffungskosten des Gebaeudes ueber die Nutzungsdauer abzuschreiben – auch wenn der Wert in Wirklichkeit steigt.
Lineare AfA (2 % jaehrlich)
Fuer Gebaeude, die nach 1924 errichtet wurden, gilt eine lineare AfA von 2 % pro Jahr ueber 50 Jahre. Bei einem Gebaeudewert von 250.000 EUR sind das 5.000 EUR jaehrlich, die als Werbungskosten abgezogen werden.
Degressive AfA (5 % fuer Neubauten ab 2023)
Seit dem Wachstumschancengesetz gibt es fuer Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 eine degressive AfA von 5 %. In den ersten Jahren deutlich hoehere Abschreibungen – besonders attraktiv fuer Kapitalanleger, die schnell steuerliche Effekte erzielen wollen.
Sonder-AfA nach 7b EStG
Zusaetzlich zur regulaeren AfA gibt es die Sonder-AfA fuer bezahlbaren Wohnraum. Voraussetzung: Die Baukosten liegen unter 5.200 EUR pro Quadratmeter. Dann koennen in den ersten vier Jahren zusaetzlich 5 % jaehrlich abgeschrieben werden.
Wichtig: Die AfA bezieht sich nur auf den Gebaeudeanteil, nicht auf das Grundstueck. Die Aufteilung erfolgt meist nach Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag oder per BMF-Arbeitshilfe.
Finanzierungskosten absetzen
Alle Kosten, die mit der Finanzierung einer vermieteten Immobilie zusammenhaengen, sind als Werbungskosten absetzbar:
- Darlehenszinsen: Der wichtigste Posten. Bei 300.000 EUR Darlehen und 3,5 % Zinsen sind das im ersten Jahr rund 10.500 EUR.
- Disagio: Ein Abschlag auf die Darlehenssumme, der den Zinssatz senkt. Wird sofort oder ueber die Zinsbindung verteilt absetzbar.
- Bereitstellungszinsen: Fallen an, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird. Voll absetzbar.
- Kontofuehrungsgebuehren fuer das Darlehenskonto.
Nicht absetzbar: Tilgungsanteile. Die Rueckzahlung des Darlehens ist keine Ausgabe, sondern Vermoegensumschichtung. Nutzen Sie einen Kapitalanlagerechner, um Ihre Steuervorteile zu berechnen.
Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen
Beim Immobilienkauf fallen erhebliche Nebenkosten an. Nicht alle sind sofort absetzbar – aber die meisten werden ueber die AfA mitabgeschrieben:
| Kostenart | Hoehe (ca.) | Steuerliche Behandlung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 – 6,5 % | Anschaffungskosten – ueber AfA abgeschrieben |
| Notarkosten (Kaufvertrag) | ~1,0 – 1,5 % | Anschaffungskosten – AfA |
| Grundbuchgebuehren | ~0,5 % | Anschaffungskosten – AfA |
| Maklerprovision | 3,0 – 3,57 % | Anschaffungskosten – AfA |
| Notarkosten (Grundschuld) | ~0,3 % | Sofort als Werbungskosten absetzbar (Finanzierungskosten) |
Der Unterschied ist entscheidend: Was zu den Anschaffungskosten zaehlt, wird ueber 50 Jahre mit 2 % abgeschrieben. Was als Finanzierungskosten gilt, kann im Jahr der Zahlung voll abgesetzt werden.
Laufende Kosten absetzen
Nach dem Kauf fallen fortlaufend Kosten an, die die Steuerlast mindern:
- Hausgeld / Betriebskosten – der nicht umlagefaehige Anteil (z. B. Instandhaltungsruecklage bei Eigentumswohnungen)
- Reparaturen und Instandhaltung – sofort absetzbar, solange es sich nicht um Herstellungskosten handelt (Faustregel: Erhaltung = sofort, Verbesserung = AfA)
- Verwaltungskosten – Hausverwaltung, Steuerberater (anteilig), Rechtsanwalt bei Mietstreitigkeiten
- Versicherungen – Gebaeudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- Fahrtkosten – Fahrten zur Immobilie (30 Cent/km einfache Strecke) fuer Besichtigungen, Uebergaben, Handwerkertermine
- Grundsteuer – auch wenn auf den Mieter umgelegt, als Werbungskosten absetzbar
- Abschreibung Einbaukueche – Kuechen in Mietwohnungen werden ueber 10 Jahre abgeschrieben
Die steuerlichen Moeglichkeiten bei Immobilien als Kapitalanlage sind vielfaeltig – aber nur, wenn man sie kennt und korrekt nutzt.
Haeufige Fehler beim Steuer-Sparen mit Immobilien
- Eigennutzung und Vermietung mischen: Wer eine Wohnung teilweise selbst nutzt und teilweise vermietet, muss sauber trennen. Bei Eigennutzung gibt es keine Werbungskosten.
- Liebhaberei: Wenn das Finanzamt erkennt, dass dauerhaft Verluste entstehen ohne Gewinnabsicht, wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft. Dann entfallen alle Steuervorteile rueckwirkend.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Reparaturen in den ersten drei Jahren nach Kauf, die insgesamt 15 % des Gebaeudewerts uebersteigen, werden nicht sofort absetzbar.
- Fehlende Belege: Ohne Rechnungen und Zahlungsnachweise erkennt das Finanzamt nichts an.
- Spekulationsfrist vergessen: Wer innerhalb von 10 Jahren verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer. Pruefen Sie den Zeitpunkt mit dem Spekulationsfristrechner.
Haeufige Fragen
Kann ich eine selbstgenutzte Immobilie steuerlich absetzen?
Nein. Bei Eigennutzung gibt es keine AfA und keine Werbungskosten. Einzige Ausnahme: Handwerkerleistungen (35a EStG) und haushaltsnahe Dienstleistungen – bis zu 1.200 EUR bzw. 4.000 EUR Steuermaessigung pro Jahr.
Wie berechne ich den Gebaeudeanteil fuer die AfA?
Idealerweise steht die Aufteilung im Kaufvertrag. Falls nicht, nutzen Sie die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Typisch sind 70-85 % Gebaeudeanteil in Staedten und 50-70 % in laendlichen Gebieten.
Lohnt sich die degressive AfA fuer mich?
Die degressive AfA (5 %) lohnt sich vor allem fuer Gutverdiener, die schnell hohe Steuereffekte erzielen wollen. In den ersten 10 Jahren ist die Abschreibung deutlich hoeher als bei linearer AfA.
Was passiert bei Leerstand?
Leerstand ist unschaedlich, solange Sie eine Vermietungsabsicht nachweisen koennen (z. B. durch Inserate, Maklerbeauftragung). In dieser Zeit laufen Werbungskosten und AfA weiter.
Fazit
Steuern sparen mit Immobilien ist kein Mythos – aber auch kein Selbstlaeufer. Wer die Regeln kennt und sauber dokumentiert, kann jaehrlich mehrere tausend Euro sparen. Die wichtigsten Hebel sind die AfA-Abschreibung, Darlehenszinsen und laufende Kosten. Entscheidend ist, dass die Immobilie wirtschaftlich sinnvoll ist – Steuervorteile allein rechtfertigen keinen Kauf.
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